Huiseigenaren die er in deze crisistijd maar niet in slagen hun huis te verkopen en het gaan verhuren, denken vaak te gemakkelijk over hun mogelijkheden om met de aspirant-huurder een tijdelijk contract overeen te komen. De Woonbond, de vereniging van huurders, wordt frequent gebeld en gemaild door 'tijdelijke verhuurders' om informatie over hun rechten.

'Dat is een dilemma voor ons', zegt woordvoerder Hans Roseboom van de Woonbond in Amsterdam. 'Eigenlijk zijn we er voor huurders die advies willen. Maar met informatie voor die verhuurders kunnen we voorkomen dat er allerlei onduidelijke constructies worden overeengekomen die tot ellende leiden.'

Volg de ontwikkelingen op de woningmarkt in ons blog Dorpsstraat 1

Mogelijkheden voor tijdelijke verhuur

Verhuurmakelaars zeggen de rechten van verhuurders en huurders goed te kennen. Maar terwijl de ene makelaar geen enkel probleem ziet, is de andere minder optimistisch over de mogelijkheden van tijdelijke verhuur.

'De nadelen kun je ondervangen', zegt Emile Grandjean, verhuurmakelaar te Amsterdam, resoluut. 'Gaat het om tijdelijke contracten, dan moet je er een be& euml;indigings- en ontruimingsdatum in opnemen en dat je de woning weer voor eigen gebruik wilt aanwenden. Je kunt - zo zegt het Burgelijk Wetboek - de woning dan opeisen "wegens dringend eigen gebruik"', aldus Grandjean.

Misverstand

Maar Roseboom van de Woonbond typeert dat als een 'misverstand'. De regel 'dringend eigen gebruik' heeft volgens Roseboom niets van doen met tijdelijk verhuren om vervolgens de woning te kunnen verkopen. Tijdelijke verhuur kent volgens hem slechts drie rechtsgeldige voorwaarden. 'Gaat iemand over een jaar elders in het land wonen en werken en koopt hij daar alvast een huis dat hij tijdelijk verhuurt, dan is het legitiem te bepalen dat de huurder een jaar later vertrekt, mits hij zelf dat huis wil betrekken.' De andere twee gevallen betreffen volgens Roseboom de verhuurder en huurder: als een huiseigenaar een jaar bijvoorbeeld naar het buitenland gaat, voor werk, of op wereldreis, dan mag hij gelegitimeerd een tijdelijk contract afsluiten. Evenzo mag de huurder tijdelijk onderverhuren, met toestemming van de eigenaar.

Jamal Boukhsyby, makelaar bij Vizier Vastgoed Makelaardij in Utrecht is dan ook minder optimistisch. 'Het is kiezen uit twee kwaden, verhuren of de pijn van de dubbele lasten. Je moet van alles in je contract opnemen. Maar dan nog. Als iemand onwillig is of stelt dat hij geen ander onderdak heeft, dan moet je met de gerechtsdeurwaarder en met de rechter gaan werken. Ik ken een zaak die anderhalf jaar heeft gesleept.'

Dwingend recht

'Huurbescherming is dwingend recht', beaamt Frank van den Reijen van Interveste, een landelijk werkend verhuurmakelaar met hoofdkantoor in Den Bosch. 'In 98% van de gevallen is er geen probleem, maar als het echt op ontruimen aankomt, heb je toestemming van de huurder nodig. Wat je als verhuurder ook wilt, die hobbel kun je niet uitsluiten, tenzij met de Leegstandswet.' Die wet vereenvoudigt tijdelijke verhuur om leegstand van woonruimte te voorkomen. Voorwaarde is dat voor zulke woonruimte geen normale huurovereenkomst kan worden gesloten.

De verkoper van een tijdelijk verhuurde woning kan dus bij verkoop van die woning flink in de problemen komen, aldus Van den Reijen. 'Voor een verkoper die niet levert, geldt een boetebeding van minimaal 10%. Op een huis van drie ton is dat toch euro 30.000 schade. Maar ook een schikking met de huurder zal geld kosten. En vergeet niet toestemming te vragen aan je hypotheeknemer, de bank. Want door je woning te verhuren, verlaag je voor die bank de executiewaarde', aldus Van den Reijen.

Gereglementeerde huursector

Bij verhuur, tijdelijk of niet, van de koopwoning is de woningeigenaar ook niet vrij om te vragen voor zijn woning wat hij wil. In de gereglementeerde huursector geldt het woningwaarderingssysteem of puntensysteem, waarbij de wettelijke maximumgrens ligt op euro 633 bij 143 punten (voor oppervlakte, voorzieningen, daglicht, omgeving). Maar ook boven die huurgrens heeft elke huurder het recht de geboden huur/kwaliteitverhouding van zijn woning te laten toetsen door de Huurcommissie. Wel binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst.

Dan maar in de verhuur& nbsp;van 21 februari 2009
Zwaar jaar op komst voor hypotheekketens& nbsp;van 15 januari 2009

• Dossier Huizenmarkt