TNT Group maakte vorig jaar bekend de operaties te huisvesten in een aantal gloednieuwe 'groene' gebouwen. Het is slechts & eacute;& eacute;n voorbeeld van een onderneming die overgaat op duurzaam vastgoed. Tegelijkertijd laat het zien dat 'groen' en schone schijn dicht bij elkaar zitten: wat gebeurt er met de blijkbaar niet-duurzame huidige gebouwen van TNT?

Verenigde Staten

Als gebruikers van gebouwen op grotere schaal milieu-overwegingen gaan gebruiken bij hun huisvestingsbeslissingen, dan kunnen de aanbieders van gebouwen niet achter blijven. Dat heeft grote gevolgen voor de commerci& euml;le vastgoedmarkt. Als duurzame of 'groene' gebouwen structureel meer gevraagd worden dan andere gebouwen, dan zou zich dat moeten vertalen in betere beleggingsprestaties van die groene gebouwen.

Ons eigen onderzoek geeft voor de Verenigde Staten aan dat groene kantoorgebouwen gemakkelijker te verhuren zijn dan vergelijkbare gebouwen. Ze hebben een betere en stabielere bezettingsgraad. Ook hebben deze kantoren een hogere contracthuur en een hogere kasstroom, gemiddeld zes procent. Voor winkelpanden vinden we vergelijkbare resultaten. Bij dit alles is het van belang om op te merken dat er in de VS (nog) geen wetgeving is die voorschrift dat bedrijven en instellingen zich milieuvriendelijk moeten huisvesten. Alle beslissingen die bedrijven hierover nemen zijn vooralsnog vrijwillig en de markt loopt hier dus al voor op de wetgeving.

Nederlandse ondernemingen zijn bij de invoering van een groene strategie waarschijnlijk redelijk vergelijkbaar met bedrijven in de VS. Ook bij ons is van wetgeving nog geen sprake, maar het zit er dik in dat daar verandering in gaat komen, hetzij vanuit Den Haag, hetzij vanuit Brussel. De vastgoedsector zelf staat niet stil en heeft zich inmiddels verenigd in de Dutch Green Building Council. Deze heeft naar Engels voorbeeld een duurzame bouwstandaard ontwikkeld.

Groen als kans

Voor vastgoedbeleggers is duurzaamheid zowel een kans als een bedreiging; voor ontwikkelaars vooral een kans. Per definitie bestaat de portefeuille van een belegger uit bestaand bezit en het grootste deel daarvan is opgebouwd uit conventioneel vastgoed. Strengere milieuwetgeving zou kunnen betekenen dat dit conventionele vastgoed economisch veel sneller veroudert dan nu het geval is. Dat effect kan zelfs al optreden als de markt op die wetgeving anticipeert. Dat is de bedreiging.

De kansen zitten erin om te leveren wat de markt in toenemende mate wil. Tot voor kort was investeren in groene gebouwen een activiteit waarin alleen de ide& euml;le bank Triodos een prominente rol speelde. Zonder een dosis idealisme en fiscale steun leek dit geen haalbare kaart voor een bredere doelgroep. Die tijd is voorbij. De top van de markt belegt nu groen.

Ter illustratie: APG Investments deed onlangs op het INREV congres in Lissabon een hartgrondige oproep aan de collega-beleggers om na te denken over een groene vastgoedstrategie. Om de daad bij het woord te voegen worden op dit moment wereldwijd alle vastgoedfondsen door een consortium van institutionele beleggers en het European Centre for Corporate Engagement gescreend op duurzaamheid. En CalPers, een van de grootste pensioenfondsen van de VS, heeft onlangs samen met ontwikkelaar Hines een groen vastgoedfonds opgezet.

Hogere prijs

Als gevolg van dit alles is de beleggersvraag naar groene gebouwen sterk gegroeid. Uit het eerder genoemde onderzoek dat we voor de kantorenmarkt in de Verenigde Staten hebben gedaan, blijkt ook dat groene gebouwen een flink hogere prijs opleveren. Het gaat gemiddeld om een zestien procent hogere waarde. Dat is natuurlijk prachtig nieuws voor de hele wereld, want het betekent dat ontwikkelaars nu een sterke prikkel hebben om energiezuinige gebouwen te ontwikkelen en dat beleggers een prikkel hebben om in zulke gebouwen te beleggen.

De focus van zowel de maatschappelijke discussie als de praktische implementatie van duurzaamheid in de vastgoedsector richt zich voornamelijk op nieuwbouw. Duurzaam vastgoed lijkt in Nederland steeds meer gelijk te staan aan state-of-the-art vastgoedontwikkelingen. De eindgebruikers van dergelijke panden lijken in de overweging voor een duurzaam pand meer oog te hebben voor imago, dan voor eventuele schadelijke effecten door de bestaande huisvesting die noodgedwongen achtergelaten wordt. Duurzaamheidsclassificaties zoals BREEAM NL nemen wel de herkomst van de gebruikte materialen in de nieuwbouw in het labelproces mee, maar niet de negatieve duurzaamheidsgevolgen van de achterblijvende panden.

Dat lijkt logisch, maar is het bij nader inzien niet. De bestaande voorraad is vele malen groter dan de jaarlijkse nieuwbouw: naar schatting bedraagt de totale jaarlijkse kantorennieuwbouw gemiddeld circa twee procent van het vloeroppervlak van de bestaande kantoren. Dus als we alleen alle nieuwbouw vanaf nu groen maken, dan bestaat over vijftig jaar pas de helft van de dan bestaande kantorenvoorraad uit groene gebouwen. Dat duurt veel te lang.

Interessante belegging

Daarnaast ligt er een financi& euml;le afweging in het verduurzamen van de bestaande voorraad versus het duurzame nieuwe vastgoed ontwikkelingen. Een recente studie van het Amerikaanse MIT bijvoorbeeld, laat voor zes Amerikaanse kantoorgebouwen zien dat energiebesparende investeringen rendementen opleveren vari& euml;rend van 42 tot 138 procent. Dit is uiteraard laaghangend fruit, met bijvoorbeeld een betere programmering van Energie Management Systemen en bewegingssensoren voor licht en ventilatie.

Voor rendementen op meer grondige duurzame renovaties van bestaand vastgoed is tot op heden nog slechts beperkt bewijs voorhanden. Zeker is echter dat het fors duurder is om een bestaand gebouw groen te maken dan om de nieuwste groene technologie te verwerken in nieuwbouw. Voor een belegger kunnen dit investeringen betekenen van ongeveer euro 500-euro1000 per vierkante meter, afhankelijk van de huidige staat van het gebouw.

Toch is het voor een belegger interessant om die extra investering te doen en daarmee het risico van langdurige leegstand te verlagen. Het aanbieden van gerenoveerd vastgoed kan namelijk tegen een substantieel lagere huurprijs dan nieuw ontwikkeld vastgoed. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter voor een nieuw kantoorpand ligt in Nederland op euro 180-350 per vierkante meter, afhankelijk van locatie en afwerkingniveau. Praktijkvoorbeelden van vastgoedbelegger Uni-Invest laten zien dat de huur van een bestaand gebouw dat grondig is gerenoveerd - en daardoor vrijwel hetzelfde opleveringsniveau biedt, ook qua duurzaamheid - daar zo'n twintig tot dertig procent onder liggen.

Vraag naar personeel

Een aanvullend argument voor meer focus op de bestaande vastgoedvoorraad is de veranderende demografische situatie. De krimpende beroepsbevolking mag dan in het huidige economische klimaat een geschenk zijn, maar ze heeft belangrijke gevolgen voor de kantorenmarkt. Want ook als de economie in de toekomst weer aantrekt en de banenmachine weer op gang komt, zullen er minder en minder mensen zijn om aan de vraag naar personeel te voldoen.

De uiteindelijke vraag naar vastgoed is afhankelijk van de beschikbare - doch krimpende -beroepsbevolking. Dit betekent dat de vraag naar kantoren de laatste jaren veranderd is in een vervangingsvraag.

Leegstand

De gevolgen werden na de laatste recessie van 2001-2003 al duidelijk. De economie trok stevig aan en er werden in het bedrijfsleven volop banen gecre& euml;erd, maar de leegstand bleef structureel hoog. Onderzoek geeft aan dat momenteel in Nederland nog altijd ongeveer 5.000.000 vierkante meter leeg staat op een totale kantoorvoorraad van ongeveer 45.000.000 vierkante meter. Met een leegstandsniveau structureel boven de tien procent, zal de (rijks)overheid een keuze moeten maken: bestaand vastgoed herontwikkelen en opnieuw in gebruik nemen, of bestemmingsplannen goedkeuren met op grote schaal nieuwbouw van kantoren.

Het grondbeginsel van duurzaamheid is het zo lang mogelijk exploiteren van een bestaand product of object. Daarvan kennen onze stadscentra tal van voorbeelden: de bomen die gekapt zijn om de panden aan de Herengracht te funderen, doen al bijna vierhonderd jaar hun nuttige werk. Politieke stimuli ter verduurzaming van de gebouwde omgeving zouden zich dan ook vooral moeten richten op een tweede leven van de bestaande vastgoedvoorraad. Uiteindelijk is de meest duurzame vorm van bouwen dan ook simpelweg: niet bouwen.

Piet Eichholtz is hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit van Maastricht

Nils Kok is assistant professor aan de vakgroep financiering, eveneens aan de Universiteit van Maastricht

& nbsp;