Overheid snijdt zichzelf in de vingers met regeling die gebruik meerwaarde eigen huis moet beperken

Om het gebruik van de meerwaarde voor consumptieve uitgaven tegen te gaan, is de bijleenregeling in 2004 ingevoerd. Ook is met deze regeling beoogd om inbreng van eigen vermogen te stimuleren en de volledige financiering van opvolgende aankopen te beperken. Het lijkt er echter op dat de bijleenregeling juist bijdraagt aan het creëren van consumptief krediet en daarnaast de inbreng van eigen vermogen zwaar bestraft.

De systematiek van de bijleenregeling is als volgt: eigen woningbezitters hebben bij de aanschaf van een volgende woning geen recht op aftrek van hypotheekrente over de meerwaarde van de verkochte eigen woning. Deze meerwaarde staat in fiscaal jargon bekend als het vervreemdingssaldo. Het vervreemdingssaldo wordt - in hoofdlijnen - vastgesteld door de verkoopprijs te verminderen met de hypotheekschuld. Dit saldo wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Deze 'reserve' wordt bij beschikking vastgesteld en vervalt na een periode van drie jaar. Bij de aanschaf van een volgende eigen woning wordt de reserve fiscaal in aftrek gebracht van de hypotheekschuld voor die woning.

Stel dat een eigen woning deels wordt aangeschaft met eigen vermogen. Bij de verkoop van deze woning wordt het vervreemdingssaldo vermeerderd met het ingebrachte eigen vermogen. Anders gezegd, de hypotheekschuld is lager door de inbreng van het vermogen en dus is de eigenwoningreserve hoger. In de hypothetische situatie dat de eigen woning volledig met eigen vermogen is gefinancierd, bedraagt de beperking van de hypotheekrenteaftrek het bedrag van de verkoopprijs! In context: bij een verkoopprijs van euro 250.000 en een hypotheekschuld van euro 0, bedraagt de eigenwoningreserve euro 250.000 - euro 0 = euro 250.000. Ingeval een hypothecaire lening van euro 220.000 is afgesloten, ontstaat een eigenwoningreserve van euro 30.000.

Kortom, de bijleenregeling draagt bij aan volledige financiering met vreemd vermogen, vooral bij de aanschaf van de eerste eigen woning. Ook straft de regeling inbreng van eigen vermogen af. Daarnaast is het niet denkbeeldig dat particulieren hun spaartegoeden gebruiken voor consumptieve doeleinden in plaats van te investeren in de eigen woning. Laat staan de situatie dat rente wordt genoten uit het spaartegoed en optimaal gebruik wordt gemaakt van de hypotheekrenteaftrek.

Alles in overweging nemende snijdt de overheid zichzelf in de vingers met de bijleenregeling. Gezien de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt en de verhitte discussie over het 'h-woord', kan men zich afvragen of de bijleenregeling in de huidige vorm dient te worden voortgezet. In het verleden heeft het wetsvoorstel-Hillen ervoor gezorgd dat personen met een geringe hypotheekschuld geen forfaitaire bijtelling hebben in de inkomstenbelasting (het zogenaamde eigenwoningforfait). In de geest van 'Hillen' kan eraan worden gedacht om het vervreemdingssaldo te berekenen door de verkoopprijs te verminderen met de oorspronkelijke kostprijs, in plaats van met de hypotheekschuld.

Igor Groenewegen is verbonden aan Van Loman & amp; Co Belastingadviseurs/Tax Lawyers

Illustratie: Hein de Kort