Consument klaagt over uniformiteit drukke winkelstraten, maar bepaalt zelf aanbod

Franka Rolvink

Amsterdam

Winkelstraten in de Nederlandse binnensteden lijken sprekend op elkaar. Wie naar de Rotterdamse 'Koopgoot' gaat, komt dezelfde winkelformules tegen als in de Amsterdamse Kalverstraat. En ook het winkelen in Maastricht of Den Haag maakt voor de 'shopper' weinig verschil, zo stelt makelaar Cushman & Wakefield in een onderzoek voor de Nederlandse Raad van Winkelcentra.

Tot grote ergernis van de consument. Want uit onderzoek dat Q& A Research & Consultancy voor de Retail Jaarprijs deed, blijkt dat juist dat verschralend winkelbeeld een van de grootste klachten is onder het winkelend publiek. Het publiek wil kleine zaken met een bijzonder assortiment en deskundig, service- en klantgericht personeel.

Vraag is of de eigenaren van de panden in de binnenstad, vaak zijn dat vastgoedbeleggers, niets kunnen doen aan de uniformiteit van de winkelstraten. Zij bepalen immers wie er in hun pand komt. En als de winkelstraat waarin hun pand staat hoger wordt gewaardeerd door het publiek, levert dat uiteindelijk ook een waardestijging van hun pand op.

'De eigenaar bepaalt niet. Het is toch echt de consument die bepaalt welke winkel er in de straat komt', zegt Habiba Alitou, de winkelstraatmanager van de Amsterdamse Kalverstraat, de nummer één in Nederland en achttiende op de wereldranglijst. 'Hier lopen elke dag 30.000 tot 50.000 mensen rond. Als deze mensen mobiele telefoons willen, dan komen er winkels met mobiele telefoons. Dat is het gezonde spel van vraag en aanbod. Daar heeft de eigenaar van het pand geen invloed op.'

Kortom: de consument klaagt over de zogeheten filialisering van de winkelstraten. Maar zodra het kruisje op het onderzoeksformulier bij 'filialisering' is gezet, gaat diezelfde consument naar de Kalverstraat omdat daar al het gangbare is te krijgen. Met tot gevolg dat ketens als V& D, Hema, WE, Zara, H& M, Intertoys, Footlocker en andere in de binnensteden willen zitten. 'Als winkelstraatmanager heb ik ook geen invloed op hun komst', zegt Habiba. 'Zodra de ketens willen komen gaat hun makelaar op zoek naar een pand.'

Hemelsbreed nog geen kilometer van de Kalverstraat is in de Haarlemmerstraat en -dijk winkelstraatmanager Nel de Jager wel regelmatig in gesprek met de eigenaren van de panden. 'Ik vind dat zij de verantwoordelijkheid hebben om deze straat gevarieerd te maken', zegt De Jager. 'Dit moet een leuk winkelgebied zijn. Maar de pandeigenaren zijn al blij als hun huur is gedekt.' Dankzij De Jager is er in de Haarlemmerstraat, waar vijftien jaar geleden nog dertig koffieshops zaten, leven voor zaken als de Teabar en chocolaterie Van Soest. Beide winkels waren eerder deze maand genomineerd voor de Retail Jaarprijs. Op de Haarlemmerdijk zitten cadeauwinkels en begin december opent de mediterrane delicatessenzaak Le Sud zijn deuren. 'De pandeigenaren verklaren mij altijd voor gek als ik met een bijzondere winkel bij ze kom', zegt De Jager. 'Zij zijn snel geneigd te roepen dat het niet haalbaar is.' Volgens Habiba van de Kalverstraat redden de kleine winkeliers met een bijzonder aanbod het ook niet in de best bezochte winkelstraten van de stad. Per vierkante meter moeten de winkeliers in de Kalverstraat euro2300 betalen. Voor een kleine winkel van zo'n veertig vierkante meter komt dat neer op een huurprijs van euro 92.000 per maand. Ter vergelijking: in de Haarlemmerstraat moet een winkelier euro325 per vierkante meter betalen. Een zevende van de prijs op de A1-locatie.

Neem een cadeauwinkel in de Kalverstraat. Die moet op zijn veertig vierkante meter een omzet van ruim euro 100.000 halen om te overleven. Omgerekend zijn dat 4000 cadeautjes van euro 25 per maand. Anders gezegd, per drie minuten dat de winkel open is, moet er één cadeau over de toonbank gaan. Voor de meeste kleine winkels is deze omloopsnelheid niet haalbaar. Vandaar dat bijzondere winkels als een Teabar of een delicatessenzaak de drukke Kalverstraat nooit bereiken. De echte grote oppervlaktes blijven beschikbaar voor de grote jongens, zo blijkt uit het onderzoek van Cushman & Wakefield. Bijna 70% van het totale winkelgebied is voor de ketens gereserveerd. En dat wordt alleen maar meer, want de schaalvergroting van de winkeloppervlakte komt ook 'op het conto' van de formules.

Voor de kleine, vaak zelfstandige winkeliers moet de consument naar de aanloopstraten en de zwerfmilieus, zo stelt makelaar Jones Lang LaSalle in een onderzoek naar de veranderende winkelstraat. Aanloopstraten zijn straten waar wordt gewoond en doelgericht wordt gewinkeld, zoals de Haarlemmerstraat. Tot de zwerfmilieus behoren in Amsterdam de Negen Straatjes, omdat ze verspreid liggen rondom de aanloopstraten. 'De leuke dingen tref je in de aanloopstraten', zegt De Jager. 'Bij mij komen geen H& M's in de straat. Daarvoor zijn de panden bovendien te klein.' De enige ketens die zij heeft, zijn Albert Heijn en de Natuurwinkel. Die zijn er voor de mensen die er wonen. 'Als we het hier aan de markt overlaten, dan krijgen we een kermis.'

De ketens zullen nog wel even bestaan, maar daarnaast worden de A1-locaties meer 'advertentiepagina's', waar merken zichzelf promoten, voorspelt makelaar Jones Lang LaSalle. De consument laat zich in die zogeheten brandstores inspireren, maar koopt in de eigen supermarkt op de hoek. Vanuit die gedachte heeft Nivea een winkel geopend in Berlijn waar alle producten van het merk kunnen worden uitgeprobeerd. M& M's heeft een winkel in New York. Dichter bij huis in Amsterdam heeft Heineken een brandstore. Nespresso doet iets soortgelijks met zijn koffie, maar laat de verkoop aan het internet over.

Volgens vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle speelt het internet een belangrijke rol in deze verandering van het winkellandschap. Standaardproducten als witgoed, bruingoed en elektronica hoeven niet meer per se op de dure A1-locaties te staan. Waarvoor de consument echt nog gaat winkelen is kleding. Die moet worden gevoeld en gepast.

Manager van winkelstraat zegt niet te kunnen bepalen welke winkels zich waar vestigen

Winkelstraat in Nijmegen of in een andere stad?

Gezonde mix

Zonder gemeente

Makelaar Jones Lang Lasalle is van mening dat er vanuit de gemeente een selectief beleid moet zijn bij de indeling van de winkelstraten. Zo kan een optimale winkelmix ontstaan. Volgens de winkelstraatmanagers van de Kalver- en Haarlemmerstraat in Amsterdam, heeft de gemeente alleen zeggenschap over de bestemming en niet over de indeling van de winkelstraten.

Erratum

In het artikel 'Verschraling stoort consument' in Het Financieele Dagblad van maandag 30 november staat dat de huur van 40 m2 in de Kalverstraat euro 92.000 per maand is. Dat moet per jaar zijn.