Bert Koopman

Leiden

Hij aast al een kwart eeuw op zijn droomproject. Projectontwikkelaar Ab van der Wiel (56) uit Noordwijk werd er soms moedeloos van. Maar hij is ‘een bijtertje dat niet snel loslaat’. Van der Wiel wil het industriële complex van de vervallen Meelfabriek nabij de Leidse binnenstad omtoveren tot een bruisend stadsdeel.

Hij deed zijn inspiratie op in de oude stukgoedhavens op Manhattan. Daar raakte Van der Wiel onder de indruk van voormalige pakhuizen die omgebouwd waren tot fraaie appartementencomplexen. Dat moet in Nederland ook, besloot hij. In Leiden vond hij die locatie met de voormalige meelfabriek van Meneba.

Van der Wiel heeft grote plannen met het 47.000 vierkante meter grote complex. Megalomane plannen in recessietijd? Het gaat om een sport- en wellnesscentrum, appartementen, woningen, winkels, kantoren, een parkeergarage, een hotel, een café-restaurant en een cultuurcentrum. Het project is begroot op € 125 mln exclusief btw en moet over vijf jaar klaar zijn.

In de afgelopen decennia was Van der Wiel verwikkeld in een moeizame strijd. De gemeente, onder aanvoering van een voormalig wethouder ruimtelijke ordening, zag de plannen niet zitten en verweet de projectontwikkelaar ‘hersenschimmen’ te hebben. Van der Wiel: ‘Mijn plannen werden twaalf jaar tegengehouden.’ Pas toen het college wijzigde, veranderde ook de opstelling van de gemeente en kwam er een ander, flexibeler bestemmingsplan.

Van der Wiel, sinds 1998 eigenaar van het complex, moest niet alleen de gemeente Leiden, maar ook de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (voorheen Monumentenzorg) overtuigen. De Meelfabriek heeft sinds 2002 de status van Rijksmonument en voor de herbestemming ervan waren ingrepen onvermijdelijk. De adviseur van de Rijksdienst ging akkoord, op voorwaarde dat Van der Wiel een goede architect vond.

Na een prijsvraag kwam Peter Zumthor bovendrijven. Deze Zwitserse bouwmeester is van mening dat de oude fabrieksgebouwen hun karakter ontlenen aan hun draagconstructies. Om deze zichtbaar te houden, plaatst hij nieuwe gevels met veel glas. Het zonlicht wordt omgezet in energie. Ook de park- en tuinontwerper Piet Oudolf haakt aan. Van der Wiel meent met beide heren een ‘dreamteam’ in huis gehaald te hebben.

Toen Van der Wiel de gemeente Leiden en de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed aan zijn zijde had, wachtte een volgende uitdaging. Financiering van vastgoed is sinds de kredietcrisis niet of nauwelijks te krijgen. De geoefende netwerker Van der Wiel wist staatssecretaris Halbe Zijlstra van Cultuur persoonlijk voor zijn project te interesseren en drong aan op een nieuwe financieringsvorm voor de herontwikkeling van industrieel erfgoed.

De Restauratiefondsplus-hypotheek (zie ‘Drie vragen aan’) is sinds 1 januari jongstleden een feit. Volgens Van der Wiel is deze laagrentende lening een ‘keurmerk’ waarmee hij bankiers kan overtuigen. Dat bracht hem bij bestuursvoorzitter Peter Blom van Triodos Bank, met wie Van der Wiel de vrije school in Leiden bezocht.

Snel werd duidelijk dat Van der Wiel eigen middelen moest inbrengen. Met zijn gelijknamige bouwbedrijf (vijftig medewerkers, omzet € 40 mln) heeft van der Wiel in de afgelopen jaren naar eigen zeggen goed gedraaid. In Noordwijk verkocht hij bijvoorbeeld nog zeshonderd woningen in de prijsklasse van € 300.000 tot € 1 mln. En een deel van zijn medewerkers kan nu worden ingezet bij herbestemming van de Meelfabriek.

Triodos Bank toetst inmiddels de haalbaarheid van zijn plannen. Dat wil zeggen: de eerste fase bestaande uit het sport- en wellnesscentrum en twee à drie verdiepingen kantoren. De kosten daarvan bedragen € 12 mln exclusief btw. Volgens senior accountmanager Rianne Koster wordt gemikt op een constructie met 30% eigen middelen en 70% bancair krediet, waarvan 15% via de Restauratiefondsplus-hypotheek.

Koster: ‘Dit project past goed bij ons. Voor Triodos Bank is duurzaamheid een noodzakelijke voorwaarde bij de financiering van vastgoed. Bovendien is Ab van der Wiel uit op sociale cohesie in een te revitaliseren stadsdeel. Als het pand goed ontsloten wordt en een gezonde exploitatie krijgt, kan het zelfstandig functioneren. Je kunt de ontwikkeling van de rest van het project dan afwachten.’

Het sport- en wellnesscentrum, Azzurro genaamd, richt zich volgens Van der Wiel op de bovenkant van de markt. Hij mikt voor de wellness op drieduizend betalende bezoekers die maandelijks € 65 betalen. Van der Wiel exploiteert al eenzelfde centrum in Noordwijk, dat ‘goed loopt’.

Toch kijkt de bank bij de commerciële toets ook naar de rest van het project. Koster: ‘De kwetsbaarheid zit in de onzekerheid over het functioneren van het project in zijn volledige samenhang. Een voordeel daarbij is dat Van der Wiel zijn plannen kan bijsturen als de markt dat vraagt.’ Het flexibele bestemmingsplan biedt Van der Wiel die ruimte.

Maar hij is niet uit de zorgen. Van der Wiel moet — los van de eerste fase en in een moeilijke tijd — 80% van de appartementen en woningen verkopen voordat hij mag bouwen, een vereiste van de Woningborg Garantie- en Waarborgregeling. Volgens de ondernemer hebben zich 321 geïnteresseerden ingeschreven voor 41 woningen van de honderd woningen. Van der Wiel: ‘Het kan zijn dat ik die 80% op dit moment niet haal. Deze tijd is niet gemakkelijk.’

Van der Wiel zoekt huurders, kopers en exploitanten ‘die passen in het concept van de Meelfabriek’. Voor de eerste fase zijn de huurders en exploitanten al gevonden. De woningen, appartementen en lofts wil hij verkopen, de kantoren verhuren of verkopen aan een belegger. Voor het hotel zoekt hij een exploitant, het café-restaurant wil hij verhuren of verkopen en het cultuurcentrum verhuren aan een fonds.

De aanvraag voor de Restauratiefondsplus-hypotheek is in behandeling en de toekenning daarvan is weer een vereiste voor de benodigde financiering van Triodos Bank. De bank heeft ervaring met een soortgelijk project, dat reeds in een verder gevorderd stadium verkeert: de herontwikkeling van De Hallen, de oude tramremise in Amsterdam Oud-West.

Ab van der Wiel is niet meer te stoppen. ‘De Meelfabriek moet Leiden een boost geven.’

Projectontwikkelaar Ab van der Wiel bij de oude Meelfabriek in Leiden.

Foto: Wiebe Kiestra