De toezichthouder constateert na onderzoek dat beleggers vaak niet worden geïnformeerd over problemen in het fonds, en bestempelt ruim een kwart van de tachtig fondsen als ‘dubieus’. Tegen op zijn minst acht fondsaanbieders zet de toezichthouder machtsmiddelen als een boete in om aangetroffen misstanden tegen te gaan. De AFM-bestuurder kan nu nog niet zeggen om welke partijen het gaat. ‘De onderzoeken bevinden zich in verschillende stadia, maar binnen een paar maanden zal wel een aantal namen bekend zijn.’

De sector kampt met leegstand en opengebroken huurcontracten, die vaak verlengd zijn tegen lagere nettohuren. In combinatie met herfinancieringsproblemen leidt dat ertoe dat beleggers veel grotere risico’s lopen dan bij aanvang gemeld en dat voorgeschotelde rendementen niet worden gehaald. Veel fondsen verkeren in zwaar weer. Nederlandse particulieren hebben € 5 mrd belegd in vastgoed zonder beursnotering.

In nood verkerende zustervennootschappen

Maatman beklemtoont dat met een verhoogd risico op zichzelf niets mis is. ‘Het gaat ons erom dat beleggers daarvan op de hoogte worden gesteld. Zij moeten weten waar hun geld voor wordt gebruikt.’ Nu komt het volgens hem voor dat fondsbeheerders het geld achter de rug van beleggers om doorsluizen naar in nood verkerende zustervennootschappen. Ofwel dat het geld als financiering aan derden wordt doorgeleend zonder de zekerheid dat het terug komt.

De AFM zegt niet alleen excessen aan te treffen bij kleine, onbeduidende spelers. ‘Beleggers kunnen niet zomaar meer vertrouwen op de grote fondsnamen’, waarschuwt Maatman. Op zijn lijstje staan zowel grote als kleine fondsaanbieders. De markt wordt grotendeels gemaakt door een groep van veertig fondsaanbieders, die bedient ongeveer 90% van de markt.’

Dwangsom om herhaling te voorkomen

Waar grenzen worden overschreden zal de AFM een fondshuis veelal een dwangsom opleggen om herhaling te voorkomen en de overtreding ongedaan te maken. Als de toezichthouder strafbare feiten vermoedt, doet hij aangifte bij het Openbaar Ministerie.

Omdat een groot deel van de sector niet onder toezicht van de AFM valt — de toezichtgrens ligt bij € 50.000 en vanaf 1 januari op € 100.000 — werkt de autoriteit samen met onder meer de Nederlandsche Bank (DNB), de Fiod en de Belastingdienst. Daarnaast wisselt zij informatie uit binnen het Financieel Expertise Centrum. Het onderzoek naar niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen is in 2010 ingezet.

Maatman roept beleggers die zich misleid of bedrogen voelen op zich bij de AFM te melden. Vergeleken met de markt voor verzekerings- of andere financiële producten is het in de sector van het niet-beursgenoteerde vastgoed volgens de toezichthouder moeilijk om misstanden op te sporen. ‘Bovendien’, zegt Maatman, ‘kende de opgaande markt tot voor kort alleen maar winnaars. Dan worden er geen kritische vragen gesteld. Wij willen nu het kaf van het koren scheiden.’