Ga je minder geld uitgeven als je huis in waarde daalt? Ga je meer uitgeven als je aandelenportefeuille in waarde stijgt? Het antwoord is volgens de gangbare economische theorie in beide gevallen ja.

Eigenlijk is dat vreemd. Het geld zit vast in stenen en de meeste woningbezitters zullen de komende tijd niet hun huis gaan verkopen. Toch heeft de waarde van je huis effect op je bestedingspatroon. Iemand die nu zestig is en een huis als oudedagsvoorziening heeft gekocht, zal minder gaan besteden als dat huis recentelijk minder waard is geworden. Kennelijk zijn mensen rationeler dan ze zelf denken, want de lagere waarde van de woning in het heden leidt tot minder bestedingsruimte in de toekomst.

De hardnekkige stagnatie van de woningmarkt heeft grote gevolgen voor de bestedingsbereidheid van de eigenaren. Een zeer ongelukkige samenloop van omstandigheden veroorzaakt een hardnekkige malaise waarvan het einde nog niet in zicht is. Terughoudende banken, scherper toezicht, oplopende werkloosheid en onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek vormen een gevaarlijke cocktail. Het vervelende is dat al deze ontwikkelingen plaatsvinden op een slecht getimed moment. Het inperken van de hypotheekrenteaftrek en opleggen van strengere krediet­eisen had natuurlijk moeten gebeuren toen het goed ging met de conjunctuur. Voor de zoveelste keer geven de beleidsmakers zichzelf een brevet van onvermogen.

Ook op een ander terrein worstelt de Nederlandse economie met onvermogen. Hoewel de pensioenfondsen bulken van het geld, zijn ze toch arm. Het vermogen levert te weinig op om de toezeggingen gestand te kunnen doen. Korten op de uitgaven is de enige aanvaardbare oplossing, want het verhogen van de rekenrente is een ontoelaatbare vorm van diefstal van de jongeren.

Als er in Nederland iets hapert, moet er een Deltaplan komen. Dat stelde AFM-baas Ronald Gerritse dan ook voor. Alle partijen moeten met elkaar aan tafel. Een prachtig voornemen, maar wat moet er dan besproken worden? Ik vrees dat we er na een halfjaar polderen niet uitkomen. Het probleemoplossend vermogen van de polder is beperkt.

Weet ik dan hoe het wel moet? Niet echt, maar ik waag me aan een suggestie. De Nederlandse woningmarkt bestaat in economisch opzicht uit twee volstrekt gescheiden werelden, waarin de woonconsument volledig tegenovergestelde rechten en plichten heeft. Op de huurmarkt kan hij op maandbasis de overeenkomst opzeggen. Het economisch risico ligt volledig bij de verhuurder. Als de prijs van het huurhuis daalt, kan de huurder toch zonder enig probleem verhuizen. De huurder heeft geen centje pijn, maar profiteert ook niet van de winst.

Op de koopmarkt is de situatie precies andersom. De woning­eigenaar loopt volledig het economisch risico. Gaat het goed met de huizenmarkt, dan neemt hij de winst, maar juist nu gaat het fout. De verliezen komen volledig voor zijn rekening. Eigenlijk is het bezit van een huis een heel risicovolle belegging. Huizen zijn een heel grote component van ons nationale vermogen. Voor de gemiddelde Nederlander geldt dat tot wel 80% van zijn nettovermogen vastzit in stenen. Beleggingstechnisch is een huis een ramp. Met geleend geld koop je een illiquide belegging in een intransparante markt. Als het fout gaat, blijf je met een restschuld zitten.

Het zou helpen als de kloof tussen huren en kopen werd gedicht. Pensioenfondsen zouden woningeigenaren een huis te koop kunnen aanbieden met een terugkoopgarantie. Daarvoor moet dan wel een verzekeringspremie worden betaald. Dat leidt tot een verhoging van het directe rendement van hun belegging. Omgekeerd zou het ook zo moeten zijn dat het fonds meedeelt in een waardestijging van de woningen. Voor fondsen is dat een heel interessante optie, want het beschermt hen tegen inflatie.

In de huidige woningmarkt zijn er geen mogelijkheden om het risico van lage liquiditeit op een goede manier te delen. Als er een vorm van risicodeling tussen fondsen en woningeigenaren tot stand komt, zou dat de bevroren woningmarkt mogelijk kunnen ontdooien. Als er nu niet adequaat wordt ingegrepen, dan zou de schade wel eens veel groter kunnen worden dan hij nu al is.