Beleggen 
zonder geloof

Volgens neurobioloog Dick Swaab is geloof niets meer of minder dan een misleidende ­actie van onze hersenen. Met name onzekerheid en bedreigingen maken dat we meer gaan geloven. Als de welvaart toeneemt, zijn er minder risico en onzekerheid en dan zetten mensen hun geloof net zo makkelijk weer overboord.

Rationeel volg ik Swaabs analyse. De predikanten aan de Amsterdamse Zuidas doen sinds de kredietcrisis goede zaken. Ik spreek ze wel weer tegen de tijd dat de AEX op 700 staat. Ik begrijp het wel, maar het voelt toch niet goed. Vooral Swaabs opvatting dat het leven geen zin heeft omdat het toevallig is ontstaan, stemt mij niet vrolijk. Als je het zo bekijkt, is de waarde van een mens €?12. Dat zou je aan spullen bij een bouwmarkt moeten uitgeven om een menselijk lichaam te repliceren.

Toch kan ik niet ontkennen dat de Nederlandse belegger de afgelopen decennia diep gelovig is geweest. We mogen na de Tweede Wereldoorlog de meest ontkerkelijkte natie binnen Europa zijn geworden, maar dat mag niet wegnemen dat we de ene God voor de andere hebben ingeruild.

De religie waartoe Nederlanders zich — en dat deden ze meer dan in andere landen — massaal bekeerden, was dat van het geloof in stenen. Over alle andere beleggingscategorieën hadden ze twijfels, maar aan vastgoed twijfelde niemand. Ik heb de afgelopen jaren tientallen folders gehad met ronkende teksten. De portee daarvan was dat gebouwen altijd hun waarde behouden. Stenen lopen niet weg en als belegger kun je bij wijze van spreken controleren dat je beleggingen er nog staan. Door de sterke groei van het woning­bezit kreeg elke gelovige de beschikking over zijn eigen tempel. De hemel op aarde.

Het economisch klimaat en het overheidsbeleid droegen beide bij aan een verdere verspreiding van het geloof. Sinds 1981 maakten de westerse economieën een langdurige periode van groei door. In combinatie met een sterke daling van de rente werd beleggen in vastgoed daardoor steeds aantrekkelijker. De hoge contante opbrengsten van vastgoed werden tegen een steeds lagere rente contant gemaakt. De sterk gestegen waardering van aandelen verdreef beleggers naar de markt voor vastgoed. De overheid faciliteerde de woningmarkt door de renteaftrek niet wezenlijk te hervormen en niet op te treden tegen creatieve fiscale constructies. De aantrekkelijkheid van beleggen in stenen werd tot slot ook nog eens bevorderd door de bankiers die tot aan 2007 steeds soepeler krediet gingen geven.

In verschillende opzichten was 2008 een keerpunt. De kredietcrisis had uiteraard een desastreus effect, maar ik denk dat er meer aan de hand is. Het wordt steeds duidelijker dat de kantorenmarkt niet alleen last heeft van een cyclische neergang. Er is sprake van een structurele trendbreuk. Er is minder vraag door dalende werkgelegenheid, de behoefte aan vierkante meters per werknemer neemt af en de groei van de economie concentreert zich steeds meer in de Randstad. De woningmarkt heeft regionaal al last van krimp en ook daar zien we dat de vraag zich concentreert in economische hotspots.

Een naargeestige conclusie dringt zich op: leegstand, geen match tussen vraag en aanbod en prijzen die nog steeds te hoog zijn. De pijn is nog lang niet geleden. Er zal nog veel afgeboekt moeten worden. Dat geldt niet alleen voor beleggers en woningeigenaren, maar ook voor gemeenten die zich hebben volgeladen met bouwgrond. Het aanpassingsproces kan nog lang duren en het zal slecht uitwerken op de groei. Dat zagen we al bij de meest recente cijfers over de Nederlandse economie. De consument kijkt naar de waarde van zijn huis en pensioen en besteedt minder.

Blijft de vraag wat de overheid kan doen om dit aanpassingsproces te beheersen. Ik vrees dat de mogelijkheden beperkt zijn. De belangrijkste bijdrage die men zou kunnen leveren, is dat de onzekerheid niet groter wordt dan strikt nodig is. Daarom moet er duidelijkheid komen over de hypotheekrenteaftrek. De rationele woningbezitter weet allang dat er iets gaat gebeuren. Het gaat hem erom dat hij weet wát er gaat gebeuren. Politici laten zich kennelijk graag door hun eigen brein foppen, de belegger gelooft niets meer.