Daar ligt de sleutel voor het herstel van de huizenmarkt. Dat schrijft het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in een rapport over de Nederlandse hypotheekmarkt. Een van de conclusies is dat het beleid van de overheid gericht moet zijn op het vergroten van de mogelijkheden van de starter op de woningmarkt.

‘Voor deze woningmarktcrisis is het typerend dat de starter het beginpunt van de analyse moet zijn’, zegt directeur Taco van Hoek van het EIB. ‘Woningeigenaren zijn bezorgd over de mogelijk­heden hun huidige woning te verkopen, dus kopen ze pas een huis als eerst de eigen woning verkocht is. Je hebt dus een trigger nodig waardoor er beweging ontstaat op de woningmarkt.’

Beperkte mogelijkheden

Volgens Van Hoek is het aanbod van woningen in Nederland groot, maar niet doordat er zoals in de VS, Ierland en Spanje veel te veel is bijgebouwd. ‘Het zijn allemaal eigenaar-bewoners die willen verhuizen, maar die wens niet kunnen realiseren omdat ze aan die oude woning vastzitten.’

De starter hoeft niet eerst te verkopen, maar wordt door een aantal redenen beperkt in zijn ­mogelijkheden een eerste huis te kopen. Van Hoek noemt de onzekere situatie op de arbeidsmarkt en de aangescherpte voorwaarden om een hypotheek te verkrijgen. ‘Een derde element zijn de gedaalde prijzen van huizen. Dat is zowel een kans als een hindernis. Een kans omdat een huis goedkoper is dan een paar jaar geleden, maar er is ook een belemmering omdat potentiële kopers huiverig kunnen worden van het perspectief op misschien nog wel meer prijsdaling.’

Introduceren bouwsparen

Het EIB beveelt daarom aan om de ‘kosten koper’ voor een starter sterk terug te dringen. Dat kan door de overdrachtsbelasting helemaal af te schaffen. Maar ook door een belastingkorting van bijvoorbeeld €10.000 in te stellen op de overdrachtsbelasting. Dat zou betekenen dat een huis tot een waarde van €170.000 effectief vrij van overdrachtbelasting is. Met deze belastingkorting zou de Staat volgens het EIB €1,6 mrd aan ­belastinginkomsten derven.

Een tweede mogelijkheid is om naar Duits voorbeeld het bouwsparen te introduceren. Als iemand tot €250 per maand belastingvrij mag sparen gedurende vijf jaar, levert dat een spaarpot van €15.000 plus rente op. Verder zou de ‘gedwongen winkelnering’ bij de notaris kunnen vervallen. Van Hoek daarover: ‘In Denemarken geeft de bank de transactie aan het Kadaster door.’

Hoge hypotheekrente

Veel aandacht besteedt het rapport aan de hoogte van de hypotheekrente in Nederland. Vanaf 2008 is het verschil tussen de marktrente op een staatsobligatie en de gemiddelde rente op hypotheken sterk toegenomen. Jaren achtereen viel de actuele hypotheekrente minder dan een procentpunt hoger uit. Inmiddels schommelt het verschil tussen de 1,5 en 2,5 procentpunten.

Vergeleken met Duitsland, Frankrijk en België zat Nederland met de hoogte van de hypotheekrente tot ook ongeveer 2008 in de middenmoot of ietsje aan de hoge kant. Sinds dat jaar scoort Nederland steeds het hoogste. Volgens het EIB is een deel van de hogere rente te verklaren uit de hogere toezichteisen op de banken. Maar er blijft een onverklaarbare marge van 50 tot 75 basispunten over. Van Hoek: ‘Het gaat om heel veel geld. Structureel een half procentpunt scheelt de gezinnen op jaarbasis €3 mrd aan kosten.’