De gemeenteraad van Eindhoven keurde het voorstel goed om de grond onder het PSV-stadion en het trainingscomplex De Herdgang te kopen van voetbalclub PSV. Door middel van een erfpachtconstructie huurt PSV de zaak langjarig terug voor circa € 2,5 mln per jaar. De gemeente rechtvaardigt het initiatief door onder meer te wijzen op de belangrijke vorm van ontspanning die PSV aan vele tienduizenden mensen in de regio Eindhoven biedt en de economische effecten die de club genereert, bijvoorbeeld als ontmoetingsplatform voor het regionale bedrijfsleven.

De Europese Commissie (EC) is echter tegenstander van welke vorm van staatssteun dan ook, omdat het in een normaal functionerende markt nu eenmaal tot de mogelijkheden moet behoren dat bedrijven verdwijnen. De 'survival of the fittest' maakt het bedrijfsleven en daarmee de economie in de EU meer concurrerend. De EC toetst dergelijke initiatieven dan ook per definitie aan de criteria voor staatssteun. Zo kan het voorstel acceptabel zijn als het plaatsvindt onder marktconforme voorwaarden, het ontvangende bedrijf een herstructureringsplan uitvoert en er, bijvoorbeeld in het geval van een lening, binnen niet al te lange tijd wordt afgelost met rente.

Gemengde bestemming

Hoewel ook de gemeente nadrukkelijk aangeeft dat er geen sprake mag zijn van staatssteun heeft ze haar eigen voorstel niet getoetst aan de steuncriteria. En helaas moet worden vastgesteld dat het voorstel in strijd is met het belangrijkste criterium: de marktconforme voorwaarden. De gemeente is bij de waardering van vooral de stadiongronden (ruim € 41 mln ) op zeker drie manieren in de fout gegaan, te weten bij de bestemming van de stadiongronden, bij de veronderstelde winstmarges die commerciële partijen in acht nemen bij de ontwikkeling van grote risicovolle projecten en tenslotte bij de rendementseisen van de investering in de gronden.

Hoewel de taxatie gebaseerd zou moeten zijn op de huidige bestemming van 'stadion' en de veronderstelling dat PSV langjarig blijft terughuren, is er uitgegaan van een gemengde bestemming. Daardoor betaalt de gemeente Eindhoven nu alvast de hoofdprijs voor grond die ze, over veertig jaar, wellicht, dankzij haar eigen inspanningen, mag gaan ontwikkelen tot kantoren, woningen en wat winkels.

Onzekerheden

De taxatie gaat er voorts van uit dat in de verre toekomst een project met een investeringssom van ruim € 200 mln zou kunnen worden ontwikkeld op de plek van het stadion. Vervolgens hanteert de taxateur een voorgecalculeerde winst van 6% in zijn berekeningen. Deze winstmarge doet geen recht aan de risico's die een dergelijk project met zich meebrengt. Er is vandaag de dag geen ontwikkelaar te vinden die zich een dergelijke aanname kan veroorloven en er is ook geen enkele bank te vinden die bereid is een project met een zo kleine winstmarge te financieren. Een normale winstmarge van circa 15% (ruim € 30 mln) moet ten koste gaan van de grondwaarde die eerder rond de € 20 mln zal liggen dan op de getaxeerde € 40 mln.

Het derde punt heeft betrekking op de eisen die een marktpartij zou stellen aan een investering in grond van ruim € 41 mln en de onzekerheid over het rendement. Het gaat niet alleen om de onzekerheden over de financiele draagkracht van PSV en het vermogen om de grondhuur te betalen, maar ook over de restwaarde van de grond in de verre toekomst. Een normaal rendement voor dergelijke risicovolle investeringen ligt rond de 10%. Maar de gemeente Eindhoven komt uit op een geschat rendement van 5%. Pas bij een investering in de gronden van rond de € 20 mln bereikt men marktconforme rendementen.

Onafhankelijke waardebepaling

De conclusie is onontkoombaar: de gemeente past directe staatssteun toe in de beoogde transactie van circa € 20 mln. De raad is hier met open ogen in getuind. Indien het de Europese Commissie behaagt, zal de transactie worden getoetst. In dat geval zal er een onafhankelijke waardebepaling van de grond plaatsvinden.

De enige manier om te voorkomen dat PSV dan zeker € 20 mln moet terugbetalen, is een marktpartij te vinden die bereid is om op gelijke voorwaarden een fors deel van de investering voor haar rekening te nemen. Zonder een dergelijke aanpassing zal Brussel het voorstel moeten afschieten.

Dr. Arne Bongenaar is werkzaam in de vastgoedsector, prof. dr. Piet Eichholtz is hoogleraar Vastgoedfinanciering aan de Universiteit van Maastricht.