Het groeiend aantal lege winkels in de Markthal in Rotterdam is een voorbode van wat veel winkelgebieden in 2021 te wachten staat, voorspellen experts. Meer winkels gaan stoppen. En vastgoedpartijen zullen hun huurinkomsten flink zien slinken.
Voor de omzet hoeft hij het niet te doen, zegt de barista terwijl hij twee groene, kartonnen bekers over de toonbank schuift. Of we dat verderop willen opdrinken, want bij hem aanschuiven mag niet meer: de horecamaatregelen gelden ook hier, in de Rotterdamse Markthal.
En dus stapt bloemenondernemer Mark Kolster vanaf de koffietent dwars door de hal waarvan hij een paar jaar geleden nog dacht dat die hem goed geld zou opleveren. Nu wandelt hij langs een stand waar een eettent plaatsmaakte voor een spelletjeswand voor kinderen: 'Hoeveel sushi's tel jij?' In de hoek staat een snoepautomaat zonder suiker: je kunt er mondkapjes uittrekken.
'Sinds corona gaat het heel hard', zegt Kolster, die zelf een bloementent uitbaat op de onderste verdieping, naast de Albert Heijn. Het verhaal gaat dat nu een kwart van de winkeltjes leegstaat, maar dat is moeilijk te geloven als je de lege plekken ziet. 'Het is veel meer', zegt Kolster, terwijl hij naar zo'n leeg gat tuurt. Hier is een voetbaltafel geplaatst om de leegte nog iets te maskeren. Een gezin zit op de hoek, op schoot een bakje kibbeling.
Wat ooit een versmarkt moest zijn voor Rotterdammers, werd een toeristische trekpleister met veel horeca. Maar nu blijven door de coronacrisis de toeristen massaal weg. Het gevolg: leegstand als gaten in een melkgebit. Wie stelt dat op het karakteristieke, veelkleurige plafondkunstwerk Hoorn des Overvloeds van Arno Coenen meer tomaten, bananen en avocado's te bespeuren zijn dan in de hal zelf, overdrijft nauwelijks.
Voor de eigenaar van de hal, de Franse winkelbelegger Klépierre, moet de oplopende leegstand een hard gelag zijn. Toch doet de verhuurder maar weinig om te helpen, stellen de ondernemers. Klépierre wil ondernemers niet collectief tegemoetkomen. Het is de 'verdeel-en-heerstactiek', zegt ondernemer Kolster. 'Want elke ondernemer heeft zijn eigen verhaal. Daar heeft Klépierre natuurlijk ook wel wat gelijk in. Die zegt: we gaan niet investeren in een ondernemer die toch niet blijft of kan blijven.'
De leegstand in de Markthal is een voorbode van wat veel winkelgebieden te wachten staat. Althans, dat is de verwachting van experts en winkelbeleggers. Tot nu toe heeft de coronacrisis (en de bijbehorende gekelderde omzet) nog niet veel winkelondernemers doen stoppen. De winkelleegstand is landelijk nog vrijwel hetzelfde als vóór corona.
Maar nu het virus voor de tweede keer om zich heen grijpt en de steunmaatregelen geleidelijk minder worden, gaan er bedrijven omvallen, is de verwachting. 'Ik denk dat volgend jaar wel faillissementen moeten volgen', zei Matthijs Storm, topman van de beursgenoteerde winkelbelegger Wereldhave onlangs.
De doorbraak met het coronavaccin bij farmabedrijven Pfizer en Biontech afgelopen week, is uiteraard een opsteker voor de winkelbedrijven en hun vastgoedeigenaren. Misschien is het einde van de restricties wel in zicht? Niet voor niets schoten de beurskoersen van winkelbeleggers zoals Unibail-Rodamco-Westfield en Eurocommercial Properties omhoog. De afgelopen maanden hadden deze winkelfondsen juist forse klappen gehad op de beurs. Maar komt het vaccin op tijd? Het ziet er namelijk niet best uit voor de winkelstraat.
Onderzoeksbureau Locatus voorspelde eerder dat de leegstand bij winkels volgend jaar oploopt naar 10%, waar dat nu gemiddeld 7,5% is. Een forse stijging in één jaar. Volgens Gertjan Slob, onderzoeker bij Locatus, gaat het dan deels om grote winkelketens die gaan snijden in het aantal vestigingen. En deels om zelfstandige winkelondernemers die het niet langer volhouden en stoppen (soms door faillissement, maar meestal zijn ze dat voor). 'Kijk naar de sportwinkels die nu vol wintersportspullen liggen, die ze niet langer kunnen verkopen. Dat houdt een keer op.'
‘'Kijk naar de sportwinkels die nu vol wintersportspullen liggen, die ze niet langer kunnen verkopen. Dat houdt een keer op'’
Huib Boissevain, oprichter van Annexum, dat voor particuliere beleggers onder meer winkelfondsen beheert, spreekt van 'een stilte voor de storm' bij winkels. 'Zodra de overheid steunregelingen gaat terugdraaien, krijg je een inhaalslag van bedrijven die omvallen.' Vooral mode- en schoenenzaken krijgen het zwaar, is de verwachting.
Vastgoedeigenaren krijgen dan ook een dreun. Want die zien dan hun huurinkomsten wegvallen en vind maar eens een nieuwe huurder voor je winkelpand, laat staan één die hetzelfde betaalt. Afwaarderingen zijn dan onvermijdelijk. En lege winkels kunnen een winkelgebied bovendien onaantrekkelijk maken, waardoor ook andere winkels minder klanten krijgen.
En dat terwijl de winkels en hun huurbazen deze zomer net een beetje aan het herstellen waren van de klappen van het afgelopen voorjaar. Door de virusuitbraak en de daaropvolgende gedeeltelijke lockdown hadden veel winkeleigenaren om huuruitstel of kwijtschelding gevraagd. Schoorvoetend hebben veel huurbazen die gegeven, al waren daar soms felle onderhandelingen voor nodig. Ondanks een landelijk herenakkoord in Nederland over huuruitstel, wilden vastgoedeigenaren volgens betrokkenen vaak wel wat terug voor hun tegemoetkoming, bijvoorbeeld een verlenging van het huurcontract.
Door deze huuropschortingen in Nederland, maar ook in andere landen zagen vastgoedpartijen hun huurinkomsten in het voorjaar kelderen. Wereldhave had in juli bijvoorbeeld 40% van de huur nog niet binnen. In de zomer trok het echter weer een beetje bij en konden veel winkels alsnog betalen. Bij Wereldhave liep de teller voor het tweede kwartaal daardoor alsnog op naar 75% en in het derde kwartaal naar meer dan 90%. Ook andere vastgoedeigenaren zagen hun inkomsten weer wat verbeteren.
Annexum heeft bij de niet-supermarkttak van het winkelvastgoed, heeft over de eerste drie kwartalen van het jaar zo'n 95% van de huur binnen. 'En dat terwijl we in maart echt nog dachten dat we van de €11,5 mln huur, zo'n €5 mln niet zouden krijgen, oftewel meer dan 40%. Het valt ons echt mee', zegt Boissevain. De 5% huur die het bedrijf misloopt, komt onder meer doordat het hotels 25% huurkorting heeft gegeven in ruil voor contractverlenging. 'We dachten liever 25% korting, dan 50% uitstel, want de kans is groot dat zo'n hotel omvalt en dan is het nog maar afwachten of je die 50% nog krijgt', zegt Boissevain.
‘'Zodra de overheid steunregelingen gaat terugdraaien, krijg je een inhaalslag van bedrijven die omvallen.'’
Dat neemt niet weg dat de meeste vastgoedpartijen hun huurinkomsten flink zullen zien slinken dit jaar. Vastgoedreus Unibail-Rodamco-Westfield verwacht minstens een kwart minder huur te ontvangen door huurkwijtschelding. Vooral op de Amerikaanse winkelcentra legt het bedrijf toe. Daarbij is het nog maar de vraag of winkelbedrijven de huidige huren blijven betalen. Winkelbelegger Vastned ziet de huur al dalen in nieuw afgesloten contracten.
In de Markthal in Rotterdam loopt het zo'n vaart echter nog niet met die huurverlagingen. Neem de Saté Lounge van Johan Kelly. Draaide hij hier voorheen nog talloze keren per dag spiesjes om, nu ziet de grill er brandschoon uit. Kelly kon wel huurkwijtschelding krijgen van Klépierre, maar alleen als het contract dan werd verlengd mét een hogere huur in de toekomst.
'Toen wij dat gingen doorrekenen, kwamen we erachter dat die korting uiteindelijk wel vier sigaren uit eigen doos was. Die facturen blijven maar komen, maar tijdens de tweede lockdown is er geen enkel gebaar geweest', zegt hij. Verhuurder Klépierre heeft niet gereageerd op vragen van het FD.
