Het is een bittere pil voor veel particuliere beleggers die tienduizenden euro’s in stenen hebben gestoken via vastgoed-cv’s en maatschappen. Deze zomer verzamelen ze zich weer in zaaltjes door het land voor de jaarvergaderingen. Het leeuwendeel zal geen goed nieuws voorgeschoteld krijgen. Toch trekt de vastgoedmarkt na jaren van diepe misère weer aan. In 2014 kochten internationale beleggers gretig kantoren en woningportefeuilles; het beleggingsvolume verdubbelde naar € 10 mrd en prijzen stegen. Maar dit opnieuw tot leven komen gaat aan veel vastgoedfondsen van particulieren voorbij.

Neem het Fusiefonds van vastgoedaanbieder Hanzevast. Vorige week berichtte Het Financieele Dagblad dat dit fonds met 32 kantoren jaar op jaar dieper wegzakt in de problemen. Bijna 60% van het vloeroppervlak staat inmiddels leeg. De waarde van het vastgoed is sinds het uitbreken van de crisis zo hard gedaald dat de schuldratio een schrikbarende 214% bedraagt. Het Duitse FMS Wertmanagement wil de financiering, die woensdag afliep, niet doorrollen.

Het Fusiefonds is een van de vele particuliere vastgoedfondsen die er slecht voorstaan. Tijdens de crisis kelderden waardes en huurders vertrokken of bedongen fors lagere huren. Doorgaans is er al jaren geen rendement uitgekeerd; al het geld gaat naar de banken.

Satellietsteden

Dat ook de aantrekkende vastgoedmarkt geen soelaas biedt, heeft alles te maken met de kwaliteit van de panden in de fondsen. ‘De prijzen voor het eersteklasvastgoed gaan omhoog’, zegt Peter van Gool, hoogleraar aan de Amsterdam School of Real Estate. ‘Maar deze fondsen hebben in de regel het spul van mindere kwaliteit.’ Zo heeft het Fusiefonds onder meer kantoren in satellietsteden als Nieuwegein en Zoetermeer waar veel te veel kantoren zijn gebouwd en de leegstand hoog is.

Op minder goede kantoren kunnen hoge brutoaanvangsrendementen (eerstejaars huuropbrengsten gedeeld door totale investeringen), van rond de 8%, worden gehaald. De prijzen zijn dan lager, maar het risico is hoger. Bovendien werden de mindere kantoren vaak gekocht met een aanzienlijke hypotheek van 60% of hoger waardoor het rendement, maar ook het risico, nog verder werd opgekrikt.

Feemachines

Het zijn de voorgespiegelde rendementen van 10% of meer die vermogende particulieren aantrekken. ‘Zo’n hoog rendement maakt het voor de fondsbeheerder ook makkelijker om een flink deel als fee af te snoepen dan wanneer je als fondsaanbieder bijvoorbeeld insteekt op eersteklasvastgoed met een nettoaanvangsrendement (waarbij rekening wordt gehouden met exploitatielasten) van 4%’, zegt Van Gool. Want vergis je niet, de fondsbeheerders zijn vooral feemachines. En als het mis gaat, ligt het risico nagenoeg geheel bij de belegger.’

En mis ging het. Veel vastgoed-cv’s staan mijlenver onder water. ‘Deze fondsen zijn niet gered met een paar procenten prijsstijging. Een groot deel is ten dode opgeschreven’, zegt Henri Lantsheer van CV in Nood. Zijn organisatie vertegenwoordigt gedupeerde beleggers en heeft van een aantal fondsen het management overgenomen. Ruwweg de helft van die fondsen wordt opgelapt door het aantrekken van nieuwe financiering en huurders. Voor de andere helft is dit onmogelijk en wordt het vastgoed ver onder leningwaarde verkocht.

Helse klus

Huib Boissevain ziet echter wel degelijk lichtpunten. Hij is directeur van Annexum, een van de grootste aanbieders, met dertig vastgoedfondsen, waar in totaal zo’n vijfduizend particulieren in beleggen. Het vinden van herfinanciering is een helse klus, beaamt hij. Er zijn geen Nederlandse financiers die hun handen willen branden aan het kopen van de leningen. ‘Dus ben je aangewezen op buitenlandse partijen. Die willen eigenlijk alleen leningen kopen van boven de €25 mln, het liefst op een groot object in plaats van op een portefeuille verspreid over het land. Want in dat laatste geval moeten ze zich verdiepen in alle locaties’, zegt Boissevain. ‘Dat is een ingewikkeld proces waar maar weinig partijen aan beginnen.’

Dreigende veiling

Maar als het lukt om goedkope nieuwe financiering te vinden is er hoop voor de fondsen, zegt Boissevain. In juni slaagde hij er op het nippertje in het veertien kantoren omvattende Vastgoed Fundament Fonds te herfinancieren. ING dreigde een deel van de kantoren executoriaal te veilen. DRC Capital, een institutioneel beleggingsfonds uit Londen, heeft de financiering met een korting van zo’n 45% overgenomen, zegt Boissevain. Ook moesten beleggers bijstorten om schuld af te lossen.

Boven water

De voorwaarden van de nieuwe lening zijn niet bijzonder voordelig, erkent Boissevain. Er wordt een rente van tussen de 8% en 10% betaald. Maar het fonds staat niet langer onder water; de schuldratio is 72%. Ook is er weer eigen vermogen om panden op te knappen en nieuwe huurders aan te trekken en slechte panden te verkopen. Dat lukt volgens Boissevain aardig doordat de vastgoedmarkt is aangetrokken. Annexum werkt aan een vergelijkbare oplossing voor acht andere fondsen.

Uiteindelijk moeten de beleggers van Annexum zo een groot deel van hun inleg terugkrijgen. ‘Als je daar het rendement bij optelt dat de eerste jaren is uitbetaald, kom je op een uitkering van zo’n 110% van de inleg voor sommige kantorenfondsen. Nee, het is lang niet zo mooi als beleggers bij aanvang gehoopt hadden.’ Maar dat geldt volgens Boissevain net zo goed voor de belegger in aandelen. 'In 2007 stond de AEX op 700, nu op 500. In dat perspectief was een vastgoed-cv nog niet zo’n gekke belegging.’