De Belastingdienst verlangt ten onrechte 6% overdrachtsbelasting bij de aankoop van woningen die een andere bestemming hebben gekregen. De fiscus moet het verlaagde tarief van 2% gebruiken als een pand is gebouwd als woning en daar de kenmerken nog van heeft.

Tot dat oordeel komt de Hoge Raad in vier zaken waarin belastingplichtigen bezwaar maakten tegen de heffing van 6% overdrachtsbelasting. De arresten van de hoogste rechter zijn bepalend voor talrijke rechtszaken die sinds 2012 tegen de fiscus worden gevoerd over toepassing van het juiste tarief in de overdrachtsbelasting. In 2012 werd het tarief voor woningen structureel verlaagd naar 2%, terwijl het tarief voor niet-woningen ongewijzigd 6% bleef.

Belastingdienst in cassatie

De afgelopen vrijdag gepubliceerde arresten zijn de uitkomst van vier rechtszaken waarin het Gerechtshof oordeelde dat geen 6%, maar 2% belasting was verschuldigd. De Belastingdienst ging hiertegen in cassatie.

In drie van de vier zaken bevestigt de Hoge Raad de uitspraken van het Hof en volgt die de conclusie van de Advocaat-generaal uit december. In één zaak wijkt het rechtscollege hiervan af.

Stadsvilla en hospice

Voor een tot kantoor verbouwde boerderij, een stadsvilla die dienst doet als kantoor en een woonhuis waarin een tandartspraktijk is gevestigd, heeft de Belastingdienst bij de overdacht ten onrechte 6% belasting geheven in plaats van 2%, aldus de Raad. Alle drie de panden zijn als woning gebouwd of verbouwd en zijn met beperkte aanpassingen ook weer geschikt te maken voor bewoning. Dat is volgens de Raad het objectieve criterium voor het verlaagde tarief.

Dit geldt naar het oordeel van de Raad niet voor een pand dat is gebouwd als hospice. Volgens het arrest is het pand een verzorgingsinstelling en geen woning. Het feit dat de stichting die de woonunits verhuurt geen professionele thuis- of medische zorg aanbiedt aan de terminaal zieken, doet daar niets aan af, aldus de Raad.

Doorstroming woningmarkt

'De arresten geven houvast voor de praktijk', zegt belastingadviseur Remco van der Zwan van EY in een reactie. 'Dat is heel prettig.' Van der Zwan staat een aantal cliënten bij die met de fiscus overhoop liggen over de overdrachtsbelasting. 'De fiscus heeft over het verlaagd tarief landelijk een stevig standpunt ingenomen en voor de gang naar de rechter gekozen om duidelijkheid te krijgen.'

De Belastingdienst zegt 6% belasting op te leggen voor panden die níet als woning worden gebruikt, omdat de politiek met het verlaagde tarief alleen een betere doorstroom op de woningmarkt zou hebben beoogd. Verandering van eigenaar van panden waarin niet wordt gewoond, beantwoordt niet aan deze doelstelling.

Omgebouwde kantoren

De Hoge Raad veegt deze argumentatie van tafel, omdat het verlaagde tarief ook geldt voor tweede huizen en recreatiewoningen. Dit draagt evenmin bij aan de doorstroom. Daarentegen zijn scholen en kantoren die tot woningen zijn verbouwd in bepaalde gevallen juist weer uitgesloten van het verlaagd tarief — terwijl hiermee de doorstroom wel wordt gestimuleerd. Voor dit soort panden geldt volgens de Hoge Raad het tarief van 2% als die dusdanig zijn omgebouwd dat ze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning.

Het ministerie van Financiën zegt nog niet te kunnen reageren op de arresten. Van der Zwan van EY verwacht dat de wet wordt aangepast. Het verlaagd tarief verdwijnt of er komt een preciezere omschrijving in de wet te staan van wat een woning is, zegt hij.

Voor afzonderlijke belastingbetalers scheelt het gewone of verlaagd tarief een slok op de borrel. De gevolgen voor de schatkist zijn te overzien. De totale opbrengst uit de overdrachtsbelasting is voor dit jaar begroot op €2,65 mrd.