Kleine beleggers kopen nog steeds volop woningen om te verhuren, ondanks pogingen van de overheid om hen te weren en de coronacrisis. Het aandeel van particuliere verhuurders op de huizenmarkt is dit jaar verder toegenomen, blijkt uit voorlopige cijfers van het Kadaster en een rondgang langs aanbieders van hypotheken speciaal voor verhuurders.

Beleggers lijken zich niet te laten afschrikken door de zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw die Amstelveen, Utrecht en andere gemeenten hebben ingevoerd, of de bovengrens voor huurverhogingen in de vrije sector die het kabinet wil invoeren.

De hoge huizenprijzen door het grote woningtekort lijken evenmin een belemmering om te kopen. Het aantal woningverkopen om te verhuren nam in de eerste helft van dit jaar harder toe dan andere categorieën zoals doorstromers en koopstarters, stelt Paul de Vries van het Kadaster. Ook steeg het aandeel particuliere verhuur in de woningvoorraad.

‘Eigenlijk is de markt na de corona-uitbraak gewoon doorgegaan. Beleggers bleven gewoon panden kopen’

Buy-to-lethypotheekmarkt bloeit op

Hypotheekaanbieders bevestigen dat particuliere beleggers nog steeds zeer actief zijn op de woningmarkt. In het afgelopen jaar verschenen er in korte tijd drie nieuwe aanbieders van zogeheten buy-to-let-hypotheken. Hoewel zij pas net op de markt waren toen de coronacrisis uitbrak, hebben ze bij elkaar al voor bijna €300 mln aan hypotheken in de markt gezet en spreken ze van een goed jaar. En er komen alweer twee nieuwe spelers aan.

Ook gevestigde aanbieders zoals RNHB en NIBC zagen hun buy-to-let-portefeuilles verder groeien afgelopen jaar. 'Eigenlijk is de markt na de corona-uitbraak gewoon doorgegaan. Beleggers bleven panden kopen', zegt Dirk van den Beukel van NIBC. De Haagse bank zag de buy-to-let-portefeuille met 7% groeien in de eerste helft van 2020.

Een 39-jarige belegger uit Den Haag bevestigt dat hij de laatste maanden nog veel woningen heeft bijgekocht. Dat was volgens hem aantrekkelijk door de lage rente. Dat de huizenprijzen nu hoog zijn deert hem niet. ‘Het gaat om de huurprijzen, ik ga zo’n pand voorlopig toch niet verkopen.’

Concurrentie voor starters

De particuliere huursector is al enige jaren in opmars. Was in 2015 nog 4,4% van de woningvoorraad van particuliere beleggers, in 2018 was dat 6%. In de eerste helft van 2020 gingen in de vier grote steden tegen de 40% van de woningaankopen naar particuliere verhuurders volgens de voorlopige cijfers van het Kadaster. In de rest van Nederland was dat zo'n 20%.

Niet iedereen staat te juichen om deze ontwikkeling. De beleggers concurreren namelijk met starters op de woningmarkt en troeven hen nogal eens af, blijkt uit wetenschappelijk onderzoek. Het kabinet wil starters een betere kans geven en verhoogt daarom de overdrachtsbelasting voor beleggers vanaf 1 januari van 2% naar 8%. Voor starters vervalt deze juist. De Partij van de Arbeid wil ook de inkomsten van woningbeleggers zwaarder belasten ('Prins Bernhardbelasting').

Overdrachtsbelasting

Beleggers zoeken nu massaal naar financiering om nog snel hun slag te slaan, voordat de overdrachtsbelasting omhooggaat. Bij Casarion zijn alle verloven ingetrokken, vertelt mede-oprichter Arco ten Klooster. 'De komende weken werken we de avonden door, want we willen zo min mogelijk mensen teleurstellen.'

De marktpartijen denken overigens niet dat de hogere belasting het gewenste effect zal hebben. 'Beleggers investeren voor de lange termijn, zo'n maatregel gaat ze niet tegenhouden. Dit kan er wel toe leiden dat beleggers minder geld overhouden om te investeren in duurzaamheid en de huren omhoog gaan', zegt Ivo Knottnerus, topman van RNHB.

‘'Beleggers investeren voor de lange termijn, zo'n hogere overdrachtsbelasting gaat ze niet tegenhouden’

De hypotheekaanbieders rekenen op een wat rustiger eerste kwartaal in 2021, maar daarna verwachten ze dat het tempo van verkopen al snel weer zal stijgen. Het Verenigd Koninkrijk probeerde het in 2016 met een vergelijkbare belastingmaatregel, zegt Arnold van Hengstum van Nestr. 'Daar zag je een kwartaal met minder transacties, daarna kon de liniaal er weer langs. Ook in Nederland komt er door de belastingverhoging helaas geen starter makkelijker aan een woning.'

Veel geld beschikbaar

Achter de afgelopen jaar begonnen aanbieders Casarion, De Nederlandse en Nestr zit de Amerikaanse bank Citi als financier. Deze verkocht onlangs een eerste poule van €219 mln aan buy-to-let-leningen door aan institutionele beleggers. De kwaliteit van de verstrekte leningen heeft vooralsnog niet geleden onder de coronacrisis: de doorverkochte portefeuille bevat niet één lening met een betalingsachterstand.

Het succes van de Citi-transactie bevestigt de grote belangstelling van internationale institutionele beleggers voor de Nederlandse huizenmarkt. 'De beschikbaarheid van financiering voor buy-to-let is heel goed,' zegt Jeroen Bakker van hypotheekaanbieder Domivest, dat al twee portefeuilles verkocht dit jaar.