247222 746aaEBkf781dyIc4i6ZU4SlsB8.jpg 4000 2668 Het centrum van Praag. Uit modellen van de Tsjechische centrale bank blijkt dat de huizenprijzen ongeveer 20% zijn overgewaardeerd. Foto: Milan Jaros/Bloomberg block Lage rente en belasting op vastgoed jagen de woningmarkt in Tsjechië aan. In Praag is de gemiddelde vierkantemeterprijs van een koopwoning opgelopen tot circa €3400. Financiers sloten vorig jaar 35% meer nieuwe hypotheekleningen af. block Koopstarters hebben het lastig op de Nederlandse woningmarkt, maar het is nog niets vergeleken met grote steden in Tsjechië. Vooral in Praag en Brno, waar meer dan 15% van de bevolking woont, hebben nieuwkomers het extreem zwaar, blijkt uit een rondgang langs enkele woningexperts. ‘De prijs voor een gemiddelde nieuwbouwflat van 70 vierkante meter is in Praag opgelopen tot zestienenhalf keer het brutojaarsalaris van Jan Modaal’, zegt Andrej Bohac van IPR Praha, het instituut voor stedelijke ontwikkeling in de hoofdstad. In de rest van het land is het iets beter met elf keer, maar het betekent wel dat ‘zonder hulp van familie, het voor gewone mensen vrijwel onmogelijk is een huis te kopen’, zegt Martin Lux, sociaal-econoom aan de Tsjechische Academie der Wetenschappen (CAS). Volgens Lux is door de extreme stijging van de huizenprijzen, met 81% over de laatste zes jaar, de welvaartskloof tussen arm en rijk zo groot geworden, dat sociale onrust dreigt. ‘Maatregelen zijn absoluut noodzakelijk.’ Zorgwekkend Ook Jan Frait maakt zich zorgen. Volgens het hoofd van de afdeling financiële stabiliteit bij de Tsjechische centrale bank CNB blijkt uit modellen dat de huizenprijzen ongeveer 20% zijn overgewaardeerd. Internationaal schittert Praag daardoor hoog op de lijstjes van minst betaalbare huizenmarkten van de wereld. De gemiddelde prijs per vierkante meter ligt nu rond de €3400. De prijsstijgingen gaan volgens hem bovendien gepaard met een ongekende stijging van hypotheekleningen. Als je alleen naar de nieuwe hypotheekleningen kijkt, dus exclusief oversluitingen, was er in 2020 een groei van om en nabij de 35%. Dat hoeft nog niet direct een luchtbel te betekenen, maar zorgwekkend is het wel. Frait legt uit dat het aandeel van koopwoningen op de huizenmarkt altijd hoog is geweest in Tsjechië. Het positieve daaraan is dat de nationale hypotheekschuld nog altijd relatief laag is. Daar staat tegenover dat huishoudens die pas de laatste jaren hun eerste huis hebben gekocht, inclusief hypotheek, zeer kwetsbaar zijn in geval van werkloosheid of een prijscorrectie. Lage rente De Tsjechische woningmarkt lijkt in veel opzichten op de Nederlandse, maar er zijn volgens de experts ook verschillen. Zo spelen in beide landen beleggers een cruciale rol. Alleen zijn het in Nederland veelal grote investeerders die de prijzen opjagen, terwijl in Tsjechië het gros van de beleggers klein is. ‘Buitenlandse beleggers waren vroeger ook een belangrijke factor, maar de laatste jaren veel minder’, aldus Frait. Vooral oudere Tsjechen zien de huizenmarkt als mogelijkheid om hun inkomen te verbeteren. De lage rente vuurt dit nog extra aan. Zo zijn er veel Tsjechen die een hypotheek nemen op hun eigen huis om daar een tweede of derde huis mee te financieren, als beleggingsobject. Het verschil met Nederland is dat er in Tsjechië een inflatie is van 3%, terwijl die bij ons al jaren rond de 1% schommelt. Dat betekent dat spaargeld in Tsjechië nog minder waard is dan in Nederland. 'Veel ouderen kiezen daarom voor een belegging in stenen,' zegt sociaaleconoom Lux. Hij noemt een ander groot verschil met Nederland: de belasting op vastgoed. Die is in Tsjechië extreem laag, waardoor de aantrekkingskracht extra groot is. Dat is wat hem betreft ook het eerste dat anders zou moeten. Verder hoopt Lux op strengere regels voor verhuurders en meer rechten voor huurders. Huurdalingen Dat is overigens een van de weinige positieve aspecten van de coronacrisis. De huren zijn in Praag flink gedaald dankzij de leegstand van Airbnb-appartementen. De vraag is alleen hoe lang dit duurt. Andrej Bohac denkt dat de huren weer snel zullen herstellen zodra de toeristen terugkomen. Dan zullen veel huurders weer gedwongen worden te verhuizen naar buiten de stad. Een oplossing waarover de meeste experts het eens zijn, is dat er meer sociale woningbouw moet komen. Volgens Bohac wordt er ondanks de Tsjechische bureaucratie de laatste jaren meer gebouwd. Het is alleen voor de verkeerde groepen. Het dieptepunt van de woningbouw was in de jaren na de kredietcrisis tussen 2010 en 2014. Daarna is de woningproductie sterk verbeterd. In Praag komen er bijvoorbeeld elk jaar ongeveer 5000 tot 6000 nieuwe appartementen bij. ‘Dat kan nog beter, maar het is niet het hoofdprobleem. Het kernprobleem is dat er te weinig huurwoningen worden gebouwd.’ Volgens Bohac heeft dat weer te maken met particuliere beleggers, die eigenlijk heel rationeel handelen. Ze kopen woningen die het meeste geld opleveren in de verhuur, en in Praag waren dat de laatste jaren Airbnb-woningen. Het is volgens hem aan gemeentebestuurders om dit te veranderen.
© Het Financieele Dagblad 2021