De Nederlandse ambitie om in tien jaar een miljoen woningen te bouwen, krijgt een nieuwe klap te verwerken door een uitspraak van de Hoge Raad. Gemeenten mogen bij vastgoedprojecten niet langer grond direct verkopen aan een betrokken projectontwikkelaar of bouwer. Volgens de hoogste Nederlandse rechter moeten andere serieuze partijen mee kunnen dingen als er meer belangstelling is te verwachten voor een grondpositie. Bij tal van lopende bouwprojecten moet nu bekeken worden of aan die eis is voldaan.

'Het is ingeslagen als een bom', zegt aanbestedingsadvocaat Paul Heijnsbroek van Straatman Koster Advocaten. Het arrest gaat in tegen de bestaande praktijk, uitspraken van lagere rechters en het advies van de plaatsvervangend procureur-generaal. Op korte termijn zorgt de uitspraak voor onzekerheid, extra complexiteit en vertraging bij vastgoedprojecten waarin gemeenten als grondbezitter of -verkoper actief zijn.

Gebiedsontwikkeling op losse schroeven

Advocaat Jessica de Roos van Nysingh verwacht dat de uitspraak vergaande gevolgen heeft. Voortaan zullen overheden zich bij elke voorgenomen vastgoedtransactie moeten afvragen of er mogelijk meerdere gegadigden zijn. Dat bevestigt Tycho Lam van Hekkelman Advocaten, die betrokken is bij de verdediging in deze zaak. ‘De gemeente kan dus niet meer zomaar een-op-een onroerend goed verkopen aan een partij. Dat heeft grote impact bij gebiedsontwikkeling. Het gaat niet leiden tot de zo gewenste versnelling van de woningbouw.’

Het woningbouwtempo staat al langer onder druk. Zo was er de stikstofcrisis, en eerder dit jaar bepaalde de Raad van State dat omwonenden en milieuclubs bij grote projecten een ruimere toegang krijgen tot de rechter. Ook zitten de bouwkosten scherp in de lift door de fors gestegen energie- en grondstoffenprijzen. Ten slotte hangt de invoering van de nieuwe Omgevingswet de bouw- en vastgoedsector nog boven het hoofd.

Heijnsbroek: 'Ik ben sinds vrijdag een groot deel van de dag in overleg met cliënten, zowel vanuit de markt als de overheid, over de impact hiervan op hun ontwikkelplannen en transacties.' De Roos gaat ervan uit dat dit arrest ook gevolgen zal hebben voor lopende projecten. Denkbaar is dat nog eens bekeken gaat worden of de grond wel een-op-een verkocht had mogen worden en dat schadeclaims volgen van partijen die niet in de gelegenheid zijn gesteld om mee te dingen.

Supermarktoorlog

De zaak waar het om draait is de verkoop van een deel van het oude gemeentehuis in het centrum van het Gelderse Didam. De gemeente Montferland verkocht de aanbouw van het pand aan een ontwikkelaar die op die plek een nieuwe supermarkt voor Coop wil bouwen. Daardoor kan de verderop gelegen Aldi eveneens naar het centrum verhuizen naar de oude locatie van de Coop. Dat is tegen het zere been van de lokale franchisenemer van Albert Heijn. Die wil ook naar het centrum. Hij heeft eveneens interesse in de te slopen aanbouw van het gemeentehuis.

De Hoge Raad heeft nu geoordeeld dat de onderhandse transactie van begin 2019 in strijd is met het gelijkheidsbeginsel, zoals dat ook geldt bij de verlening van schaarse vergunningen. Ook bij de verkoop van schaarse onroerende zaken — zoals gewilde grondposities — moeten potentiële gegadigden voortaan ruimte krijgen om mee te dingen. Al is er een uitzondering mogelijk, en dat is wanneer er ook bij schaarste slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop. Maar dat moet dan vóór de transactie helder kenbaar gemaakt en gemotiveerd worden.

De franchisenemer van AH in Didam heeft die kans niet gekregen, en het gerechtshof in Den Bosch moet nu gaan bepalen hoe in deze zaak met de uitspraak van de Hoge Raad moet worden omgegaan. Dan blijkt ook of het hof reden ziet om de transactie van de gemeente Montferland nietig te verklaren. En dus of de strijd weer open ligt over wie zijn supermarkt mag vestigen in het centrum van het plaatsje in de Liemers.

Promotie

Ondanks de uitdagingen die de uitspraak op kortere termijn oplevert voor de bouwplannen van zijn eigen cliënten, noemt Heijnsbroek van Straatman Koster de uitspraak in principe een goede zaak. In 2013 promoveerde hij in Utrecht al op de stelling dat er gelijke kansen moesten komen bij het uitgeven van grond door de overheid vanuit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Tycho Lam zegt teleurgesteld te zijn over de uitspraak. 'Natuurlijk. Drie rechterlijke instanties hadden in ons voordeel geconcludeerd en nu besluit de Hoge Raad toch anders.’ Tegelijk wijst hij op een winstpunt. ‘Voor het uitbannen van transacties die het daglicht niet kunnen verdragen, voor vriendjespolitiek, is dit wel goed.’