Het woningtekort kan voor 'een flink deel' worden opgelost door de woningvoorraad beter te benutten in plaats van simpelweg meer te bouwen. Dat betogen de economen Piet Eichholtz, Linde Kattenberg en Nils Kok in het economenblad ESB.

Allerlei overheidsmaatregelen maken het onaantrekkelijk om samen te wonen of een deel van het huis te verhuren, betoogt het aan de Universiteit Maastricht verbonden drietal. Die belemmeringen moeten worden weggenomen om de markt op korte termijn meer lucht te geven. De slogan 'bouwen, bouwen, bouwen' werkt pas op lange termijn, aangezien er tussen de eerste plannen en de daadwerkelijke bouw doorgaans tien jaar zitten.

AOW en bijstand als barrière

De potentie van een efficiënter gebruik van de woningvoorraad is volgens de wetenschappers groot. Het tekort aan woningen wordt voor 2025 geschat op 415.000, waarmee ruim 5% van de huishoudens is gemoeid. 'Met andere woorden: als het zou lukken om 5% van de huidige huishoudens samen te voegen, is het woningtekort geheel opgelost', zeggen de economen in ESB.

Een belangrijke barrière is de AOW. Zodra een pensioengerechtigde gaat samenwonen, wordt er gekort op de uitkering. Een koppel verliest 32% van de AOW-uitkering, oftewel €776. Zijn de extra woonlasten van een dubbele woning lager, dan betekent samenwonen dus inkomensverlies. Zou samenwonen vaker lonen, dan kan dat tot een behoorlijk extra aanbod leiden, aangezien Nederland een miljoen alleenstaande AOW'ers kent. Een aandeel dat bovendien groeit.

In de bijstand speelt hetzelfde probleem. Bijstandsgerechtigden met thuiswonende kinderen worden gekort op hun uitkering zodra die 21 worden. Op zich logisch, vinden Eichholtz, Kattenberg en Kok: de kinderen kunnen financieel bijdragen, zodat de woonlasten worden gedeeld. 'Maar het leidt voor ieder kind dat 21 wordt tot een stevige financiële prikkel om een nieuw huishouden te vormen en daarmee tot vergroting van het woningtekort.'

Onderverhuur aan banden

Ook een woning deels verhuren of onderverhuren wordt bepaald niet gestimuleerd. Verhuurders verbieden dit vaak in het huurcontract, bij eigenwoningbezit is in de regel toestemming van de verstrekker van de hypothecaire lening vereist. Kan het wel, dan geldt er een zogenoemde kamerverhuurvrijstelling, die dit jaar op €5711 ligt. Tot die grens zijn de opbrengsten belastingvrij, daarboven worden huuropbrengsten belast in box 1 van de inkomstenbelasting.

Het gevolg van deze 'institutionele prikkels' laat zich raden: veel alleenstaande ouderen blijven wonen in het huis waar eerst het hele gezin was ondergebracht. De onderzoekers spreken van een 'vrijwel perfect lineair verband' tussen leeftijd en woonruimte. In de vrije huursector en de koopsector is dat verschil het grootst. 67-plussers hebben gemiddeld 20 vierkante meter meer tot hun beschikking dan de leeftijdsgroep 25-35. Uit het onderzoek blijkt ook dat samenwonenden maar een beetje extra ruimte nodig hebben in vergelijking met alleenstaanden: 8 m² in het koopsegment. Er is dus een behoorlijke ruimtewinst te boeken.

Bescheiden inzet

Vorig jaar publiceerde Platform 31 een onderzoek naar het beter benutten van de woningvoorraad. Ook deze kennisorganisatie pleit voor stimulering van onderhuur en samenwonen, naast onder meer woningsplitsing en maatregelen om de doorstroming van senioren te bevorderen. Volgens dit rapport kunnen er met een 'bescheiden inzet' jaarlijks tot 30.000 woningen worden vrijgespeeld, ruwweg een kwart van de bouwopgave.