Particuliere beleggers zijn sinds de corona-uitbraak massaal in vakantiewoningen en recreatief vastgoed gestapt om te profiteren van de herwaardering van de vakantie in eigen land. In totaal staken particulieren de afgelopen twee jaar €1,6 mrd in vakantiewoningen en grond met een recreatief doel. De markt voor huisjes is zelfs bijna verdubbeld, zo blijkt uit een uitgebreid onderzoek van het FD uitgevoerd in samenwerking met het Kadaster.

De explosieve groei valt verder te verklaren door de historisch lage rente en kapitaalvlucht vanuit de reguliere woningmarkt, waar rendementen kelderen omdat de overheid beleggers steeds strengere regels oplegt. De regelluwe, relatief onvolwassen markt voor vakantievastgoed, waarvan de omvang met dit FD-onderzoek voor het eerst landelijk in kaart is gebracht, fungeert echter ook als een magneet voor fout geld en brengt sterk verhoogde witwasrisico's met zich mee.

In het dossier 'Vakantievastgoed' onderzoekt het FD de geldstromen achter de explosief gegroeide markt van vakantiewoningen en -parken. Voor dit unieke project is samengewerkt met het Kadaster, en zijn onder meer ruim 78.000 verkoopakten geanalyseerd tussen 2010 en 2021.

Dit onderzoek levert voor het eerst een landelijk beeld op van de omvang van de markt in vakantievastgoed, en de beleggers die hierin actief zijn. Het FD zal in een reeks publicaties inzoomen op verschillende thema's en aspecten binnen de markt, met vandaag: de groei in verkopen.

De stijging in verkopen geeft reden tot zorg, zegt Joras Ferwerda, witwasonderzoeker aan de Universiteit Utrecht. Hij spreekt van een 'verplaatsingseffect' van witwassers richting de vakantievastgoedmarkt, mede aangewakkerd door steeds strengere klantprotocollen bij banken en de aantrekkelijkheid om hier criminele activiteiten te exploiteren. 'Op een park ligt de controle bij een private partij, in plaats van de wijkagent.'

'Markt in beweging'

Andere risico-indicatoren zijn de relatief lage prijs en de toenemende omloopsnelheid. In de pandemie zijn 14.000 vakantiewoningen verkocht, tegen een gemiddelde prijs van €182.000. De omloopsnelheid van particuliere huisjes is tot drie keer zo hoog als die van de reguliere woningmarkt. 'Dit is een markt in beweging, met onduidelijke onderbouwingen voor plotselinge waardestijgingen. Dat is heel handig voor witwassers', aldus Ferwerda.

Het aantal transacties op vakantieparken steeg tijdens de pandemie naar ruim 10.000 per jaar. Bijna twee derde betreft woningen. De piek ligt in 2020, mede doordat de overdrachtsbelasting daarna is verhoogd, van 2% naar 8%.

Directeur van brancheorganisatie Hiswa-Recron Geert Dijks herkent de groei. 'Met de kanttekening dat hiernaast nóg een wereld bestaat.' In het Kadaster zijn alleen transacties geregistreerd op eigen grond, en met erfpacht. Roerende zaken, zoals stacaravans en chalets op huurgrond, ontbreken.

Het Regionale Informatie- en Expertise Centrum Oost-Nederland sprak onlangs in een vertrouwelijk rapport van 'vermoedens' van criminele investeringen in vakantieparken, onder meer vanwege het ontbreken van de registratieplicht en de mogelijkheid tot cashbetalingen.

De toenemende populariteit van vakantievastgoed zorgt voor een levendige markt, merkt Hiswa-Recron-directeur Dijks op. 'Er wordt veel gehandeld door particulieren onderling. Dat gebeurt aan de keukentafel, en is vergelijkbaar met de aankoop van een auto.'

'Nieuwe goud'

Het FD-onderzoek illustreert een markt van kapitaalkrachtige particulieren op zoek naar 'het nieuwe goud', ziet Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie aan Tilburg University. 'Op verjaardagsfeestjes vertellen mensen hoe makkelijk je bezit kunt opschalen, met relatief weinig middelen. De wijze waarop wordt gepraat, doet denken aan huisjesmelkers in grote steden.'

De groep die geïnteresseerd is in vakantiehuisjes is gegroeid. Domineerden voorheen gepensioneerden, nu zien verkoopadviseurs steeds vaker ook jonge gezinnen en vermogende ondernemers. De gemiddelde leeftijd is volgens experts gedaald, naar rond de 40.

Naast de mogelijkheden voor een eigen vakantie zijn recreatiewoningen in trek om te verhuren. Dit trekt ook traditionele pandjesbeleggers aan, nu het kabinet de vrije verhuursector op de woningmarkt verregaand wil reguleren. Een voorgesteld puntenstelsel om hoge huren de kop in te drukken gaat niet gelden voor de vakantiewoningmarkt, bevestigt het ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.

Het vakantiehuisjesbezit is zeer versnipperd; particulieren domineren de markt. Het merendeel van bij de notaris gepasseerde koopakten, ruim 80%, komt voor rekening van één of meerdere personen, op eigen naam. Matthieu Zuidema, senior onderzoeker bij het Kadaster, spreekt van intrigerende bevindingen: 'Wat weinigen zich realiseren is dat ook op parken van bekende exploitanten tot 60% van de woningen in bezit is van particulieren.'

Er zijn wel enkele grote buitenlandse partijen actief, die fors inkochten. Zo had het Duitse vastgoedbedrijf Aroundtown circa $1,1 mrd over voor vastgoed op meerdere CenterParcs-parken. Amerikaanse private-equityreus KKR en het Nederlandse Waterland investeerden niet in huisjes, maar in een (gedeeltelijke) overname van grote parkexploitanten als Roompot en Europarcs. Ze worden naar de markt getrokken vanwege schaalmogelijkheden en exploitatiemarges.