Particuliere beleggers storten zich massaal op de markt voor vakantiehuisjes. Voor financiering staan ze bij de bank steeds vaker voor een dichte deur. Beleggers moeten noodgedwongen op zoek naar — vaak dure — alternatieven. Een markt met risico's.
Op 31 maart publiceert Rabobank een summier persbericht op haar website, met de ietwat zijige mededeling dat het 'acceptatiebeleid' is veranderd. Een aantal producten wordt 'aangescherpt', en zelfs tijdelijk stopgezet. Een van de slachtoffers is de hypotheek voor de verhuur van vakantiehuizen.
Het Rabobank-communiqué is een nieuwe tegenvaller voor een groeiende groep beleggers die in de ban is van Nederlandse vakantiehuisjes. De woningen bieden een combinatie van 'emotioneel en financieel rendement': verhuurmogelijkheden van gemiddeld 5% per jaar, en als mogelijk extraatje dat het huis tijdelijk te gebruiken is.
In het dossier 'Vakantievastgoed' onderzoekt het FD de geldstromen achter de explosief gegroeide markt van vakantiewoningen en -parken. Voor dit unieke project is samengewerkt met het Kadaster, en zijn onder meer ruim 78.000 verkoopakten geanalyseerd tussen 2010 en 2021.
Dit onderzoek levert voor het eerst een landelijk beeld op van de omvang van de markt in vakantievastgoed, en de beleggers die hierin actief zijn. Het FD zal in een reeks publicaties inzoomen op verschillende thema's en aspecten binnen de markt, met vandaag: de wijze van financieren.
Deel 1: Markt voor Nederlandse vakantiehuisjes geëxplodeerd sinds coronauitbraak
Deel 2: Zo ziet de Nederlandse vakantiewoningmarkt eruit
Deel 3: Onderhandse financiering van vakantiewoningen baart experts zorgen
Accountant Hans Verheesen merkte vijf jaar geleden al dat er groot verschil bestaat tussen de financiering van één of van meerdere vakantiehuizen. Verheesen kreeg een buitenkans om vastgoed te kopen op het Beach Resort Ooghduyne van exploitant Landal, dat hij volledig wil verhuren. 'Voor het eerste huis kreeg ik relatief makkelijk een hypotheek voor 75% van de waarde, maar bij de tweede liep ik vast in interne bankprocedures.'
Beleggers die woningen volledig verhuren, kunnen met deels bancaire financiering hun rendement vergroten. Als de kosten voor de lening lager zijn dan de te verwachten huuropbrengst, ontstaat een potentieel hefboomeffect. Gelet op de lage rentes wilde Verheesen toeslaan: 'Met een maximale hypotheek op mijn panden kan ik mijn rendement minimaal verdubbelen, naar dik 10%.'
In de voorbije jaren zijn traditionele financiers steeds terughoudender geworden met het verstrekken van hypotheken aan particulieren. Tussen 2008 en 2013 stopten meerdere grote verzekeraars, waaronder Aegon en Nationale Nederlanden, hun al beperkte financieringsactiviteiten op vlak van recreatief vastgoed.
Woordvoerders van verzekeraars, die soms pas bij herhaalde navraag toegeven dat 'ooit' vakantiehuizen zijn gefinancierd, verklaren de hypotheekstop vanwege 'te grote kredietrisico's'.
Ook de grootbanken maken al langer een terugtrekkende beweging. Het marktaandeel in de financieringsmarkt voor recreatief vastgoed van ABN Amro, Rabobank, ING en de Volksbank, is sinds 2010 met 15%-punt gedaald. 'Er was altijd al weinig keuze, en ook deze partijen hebben steeds meer beperkingen opgelegd', vertelt Peter Hendriks, directeur bij financieel adviesbureau Soeverein.
Zo haakte ABN Amro een decennium geleden grotendeels af. Een woordvoerder meldt dat de bank sinds 2013 'nauwelijks nog' actief is in de recreatiemarkt, en nog 'incidenteel' leent via de 'private wealth'-tak, aan particulieren met een vermogen van meer dan €25 mln. Op zakelijk vlak worden nog ongeveer tweehonderd vakantieparken en campings gefinancierd. De Volksbank financiert enkel bestaande klanten, en hooguit de koop van één woning.
Ook mogelijkheden voor een verhuurhypotheek bij de grootste spelers zijn met de jaren kleiner geworden. Adviseur Hendriks: 'Een jaar of vijf terug kon je bij Rabobank nog deels aflossingsvrij financieren. Inmiddels zijn ze erachter dat sprake is van een belegging, waar mensen op kúnnen aflossen, met een maximum aan beleggingspanden. Bij ING moest je altijd al aflossen, maar die bank wil eigenlijk hooguit twee woningen financieren, ook al staat dat niet zwart op wit.' Desgevraagd meldt ING dat er 'geen formele belemmering' bestaat om meerdere recreatiewoningen te financieren.
De risico-aversie van banken voor de financiering van vakantievastgoed wordt mede aangewakkerd door witwasrisico's die zijn verbonden aan de markt. Het Regionale Informatie- en Expertise Centrum Oost-Nederland (RIEC) ziet steeds meer signalen dat dubieuze partijen via vastgoedtransacties een positie proberen te krijgen in de markt. Dat gebeurt onder meer met behulp van dekmantelbedrijven of een meesterclausule, waarbij de koper optreedt voor een derde partij. Tussen 2018 en 2021 ontwaarde het RIEC 265 verdachte transacties, gelieerd aan vakantieparken.
De vraag naar leningen op recreatief vastgoed blijft aanhouden, ook tijdens de pandemie. Uit onderzoek van het FD, in samenwerking met het Kadaster, volgt dat het aantal ingeschreven hypotheken op vakantieparken in de afgelopen twee jaar met circa 37% is gestegen. De stijging gaat gepaard met de opkomst van alternatieve financiers, waaronder buitenlandse banken, crowdfunders en private-equitymaatschappijen.
Ook Robert Simons voelde in 2018 hoe hard de muur van onwelwillendheid bij de banken kan zijn in de financieringsmarkt voor vakantiehuizen. Dan besluit Simons, een investeerder uit Venlo die in het verleden ook actief was als notaris, voor zijn oudedagvoorziening het Limburgse vakantiepark De Witte Vennen te kopen. ABN Amro wijst Simons de deur, naar eigen zeggen omdat hij geen referenties uit de sector kon overleggen. 'Uiteindelijk kon ik bij ING terecht, maar het aanbod bleef belabberd: zij gaven maar 60 cent op iedere euro. En dus was ik aangewezen op particulieren.'
Met de aankoop van De Witte Vennen, een park bestaande uit meer dan tachtig chalets en koopwoningen, is circa €5 mln gemoeid. Een deel van dat geld komt van Piet Classens, een pluimveehouder uit Oirlo. Classens had al een kavel in bezit, en ziet een kans voor parkuitbreiding. 'Als je niets doet met je geld ga je erop verliezen, en ik vind het leuk om te ondernemen', verklaart Classens zijn investering. Simons prijst zichzelf gelukkig met zijn compagnon: 'Ik mag niet mopperen over de rente die hij rekent, dat is maar ietsjes meer dan de bank.'
'Piet Particulier' trekt steeds vaker de portemonnee om een vakantiehuis te financieren: in de pandemie is voor minstens €182 mln aan hypothecaire financiering verstrekt op persoonlijke titel. Het aandeel van de particulier in de financieringsmarkt voor recreatief vastgoed is vijf keer zo groot als in de reguliere woningmarkt.
De opkomst van de particuliere financier is mede het gevolg van de kloof op de hypotheekmarkt waarin de kleinere en middelgrote belegger terechtkomt. De ruimte is ook een voedingsbodem voor platformen die huisjeskopers koppelt aan financiers, zoals Mogelijk Vastgoedfinanciering.
Bij Mogelijk zijn de aanvragen voor recreatief vastgoed met 50% gestegen. Een medewerker spreekt van 'een hype', waarbij voornamelijk ondernemers geld beschikbaar stellen: zij kregen bij hun bank 'een factuur in plaats van rente op hun kapitaal'. Bij Mogelijk is het een voorwaarde dat het vakantiehuisje wordt verhuurd, en op eigen grond staat. De klant moet rekening houden met een rente in de bandbreedte van 5,5% tot 7%.
Een andere mogelijkheid voor de financiering van een vakantiewoning is de overwaarde van de eigen koopwoning in de strijd gooien, door bijvoorbeeld een tweede hypotheek te nemen. Financieringsadviseurs zien deze vorm ook toenemen, maar raden het niet als eerste optie aan. Dit vanwege onder meer eventuele risico's bij de verkoop van de eigen woning.
Wie groter wil denken dan een paar huisjes, kan voor alternatieve financiering aankloppen bij Rax Finance. Deze private partij, mede opgericht door de Amsterdamse vastgoedbelegger Herman Drenkelford, verstrekt financieringen aan professionele beleggers op Nederlands onroerend goed, van €1 mln tot maximaal €20 mln.
Doordat banken onder meer de recreatiesector in een hok plaatsen, vallen legio 'goede' investeringsopties buiten de boot, aldus Martijn Louwerse, portfoliomanager bij Rax Finance. Hij ziet kansen om vakantieparken te financieren met stabiele cashflows, en gezonde loan-to-value-ratio's.
Wie bij Rax Finance aanklopt, moet rekening houden met rentelasten tussen 5,5% en 10% per jaar. Dat is duurder dan de bank, maar de rentes die geld uitlenende particulieren rekenen kunnen doorgaans nóg hoger uitvallen dan bij private financieringsmaatschappijen.
De kansen voor particuliere financiering zijn ook merkbaar in een niche, bij parken met een religieuze achtergrond. Dit betreft enkele tientallen parken, waaronder de RCN-keten die is ontstaan op initiatief van de Nederlandse Hervormde Kerk.
Deze parken kunnen voor financiering aankloppen bij de Stichting Kerkelijk Geldbeheer (SKG), die circa €15 mln aan hypotheken op recreatief vastgoed heeft uitstaan. SKG-directeur Teun Copier merkt dat een groep die 'bulkt van het geld', zoals ondernemers die hun bedrijf hebben verkocht, in de markt actief is.
Copier adviseert parken niet in zee te gaan met particulieren: 'Je weet nooit wie je in huis haalt, en je raakt op lange termijn de regie kwijt. We gaan hier niet uit van het foute van de mens, maar ik ga wel gelijk krijgen: hier krijgen de parken een keer de rekening van gepresenteerd.'
Wie een financiering zoekt voor een vakantiehuis, kan ook de grens over steken. Het Belgische Argenta, het Zweedse Handelsbanken, en zeven lokale filialen van de Duitse Volksbank Hypotheken hadden begin van dit jaar gezamenlijk voor honderden miljoenen hypotheken uitstaan op recreatief vastgoed in Nederland.
Argenta meldt 'in de basis' alleen woningen te financieren voor eigen gebruik, en met woonbestemming. Handelsbanken geeft aan dat bestaande klanten 'eventueel' een vakantiewoning kunnen financieren, maar benadrukt dat recreatief vastgoed minder dan 1% van zijn portefeuille is. Bij Volksbank is het mogelijk zowel voor eigen gebruik als voor de verhuur te financieren.
Opmerkelijk is dat één specifiek Volksbank-filiaal in Gescher, een grensplaats op een kwartier rijden van de Achterhoek, zelf beschikt over een portefeuille van 28 huisjes op vier parken, waaronder CenterParcs De Eemhof en een Roompot-park in Gulpen. Een Volksbank-woordvoerder bevestigt dit, en spreekt van een attractieve alternatieve inkomstenbron, in 'een fase van lage rentes'. Volksbank Gescher stelt dat 'geen overtredingen plaatsvinden' van toezichtregels, 'aangezien het altijd het eigen vermogen is waarmee de objecten worden gekocht'.
