Frits Conijn
De koers is fors gedaald, maar het enthousiasme blijft groot. Na de presentatie van de resultaten afgelopen maandag nabeurs daalde de koers van vastgoedbelegger Unibail-Rodamco dinsdag met 6%. Toch spreken analisten van een prachtig bedrijf met een goed management.
Beleggers waren teleurgesteld over de verwachtingen over de uitkeerbare winst per aandeel. Die zal volgens het bedrijf in 2010 met hooguit 2% stijgen. Deze kleine stijging is het gevolg van de beperkte indexering door de geringe inflatie. Bovendien hebben de winkels door de economische tegenwind meer moeite hun huur te betalen.
Volgens analisten is voor wanhoop geen reden. Daarbij wordt gewezen op de kwaliteit van de portefeuille. Unibail-Rodamco concentreert zich op winkelcentra die jaarlijks meer dan zeven miljoen bezoekers trekken. Dit topsegment weet tijdens de crisis de leegstand te beperken en kan ongeveer dezelfde huurverhogingen doorvoeren als in 2008. In de kleinere winkelcentra is daarvan geen sprake.
Ondanks de koersdaling van afgelopen maandag noteert het bedrijf nog altijd boven de intrinsieke waarde. Gistermiddag moest voor het aandeel euro 145,65 worden betaald, terwijl de waarde van het vastgoed gedeeld door het aantal uitstaande aandelen uitkomt op euro 128,20.
Daarmee is Unibail-Rodamco een positieve uitzondering op de Nederlandse beurs. Gistermiddag kostte een aandeel Corio euro 43,28, ruim 2% minder dan de intrinsieke waarde van het derde kwartaal van euro 44,24. Bij Wereldhave kwam de intrinsieke waarde toen uit op euro 73,20, en betalen aandeelhouders slechts euro 63,01 voor een aandeel.
Deze uitzonderingspositie heeft Unibail-Rodamco niet alleen te danken aan de superieure portefeuille, maar ook aan de opname in de Eurostoxx 50, de graadmeter die de grootste Europese bedrijven volgt. Daardoor moesten managers van beleggings- en pensioenfondsen met deze index als onderliggende waarde aandelen van het vastgoedfonds bijkopen.
Een soortgelijk effect zou ook uit kunnen gaan van de herziening van de AEX van begin maart. Dan stijgt het gewicht van Unibail-Rodamco waarschijnlijk van 4,69% naar 5,16% en moeten diverse beheerders wederom aandelen bijkopen.
Maar dit effect wordt volgens de analisten kleiner. Door de fusie tussen Unibail en Rodamco Europe en door de goede performance heeft Unibail-Rodamco in vastgoedindices een gewicht van ongeveer 20%. En dat terwijl veel pensioenfondsen in verband met risicospreiding niet meer dan 10% van een fonds in hun portefeuille mogen opnemen. De nieuwe kopers staan dus niet in de rij. Op die manier heeft het succes ook een keerzijde.
Uitverkoopkorting