VASTGOED DOET AZIE NOG NIET IN DE BAN

VASTGOED DOET AZIE NOG NIET IN DE BAN Zwarte wolken pakken zich samen boven de onroerendgoedmarkten in Azie. Makelaars en analisten houden rekening met een verdere daling van de vastgoedprijzen in een aantal grote Aziatische steden. In Bangkok en Kuala Lumpur is de kantorenmarkt in het slop geraakt. Beijing en Shanghai zijn door overcapaciteit in de gevarenzone gekomen. En in Hongkong wordt rekening gehouden met een daling van de appartementenprijzen met zo'n 20%.

Toch hebben de Nederlandse vastgoedfondsen die wereldwijd beleggen, Zuidoost-Azie nog niet in de ban gedaan. Hongkong en Singapore worden als meer stabiele vastgoedmarkten gezien. Japan fungeert als vluchthaven. 'Je moet niet alle markten op een hoop gooien. De vastgoedmarkten verschillen onderling sterk. In Hongkong is de gearing (vreemd vermogen gedeeld door het eigen vermogen) 16%, in Singapore 44%, in Indonesie 116% en in Thailand 143%', zegt B. Franssens, hoofd van de property groep van ABN Amro Asset Management, om aan te geven in welke mate het Indonesische en Thaise vastgoed afhankelijk zijn van externe financiering. Als dan ook nog sprake is van een gebrekkig toezicht op het bankwezen, leegstand bij kantoren en appartementen en een haperende economie, storten de vastgoedprijzen als een kaartenhuis ineen.

In Hongkong en Singapore lijkt de situatie een stuk gezonder. Wel wil de Chinese overheid in Hongkong meer grond uitgeven, wat een drukkend effect zal hebben op de appartementenprijzen in de voormalige kroonkolonie. En dan is er nog de sterk gestegen rente als gevolg van het steunen van de Hongkong dollar ten opzichte van de Amerikaanse dollar.

Het Global Property Securities Fund van ABN Amro heeft een belegd vermogen van circa hfl. 1,5 mrd. Daarvan is 13% belegd in het Verre Oosten inclusief 3,7% in Japan. Het vastgoed is duidelijk onderwogen in dit deel van de wereld. Volgens de index die dient als ijkpunt (benchmark) voor de beleggingen, zou in Azie eigenlijk 16% van het vermogen moeten zijn ondergebracht. Bij de introductie van het fonds in 1995 was nog 25% van de beleggingen in Azie ondergebracht. 'Iedereen heeft het wel over Thailand, Maleisie en Indonesie maar dat waren voor ons al kleine markten' zegt Franssens.

Ook R. van Wettum van het World Property Fund van MeesPierson (belegd vermogen: circa hfl. 350 mln) concentreert zich in Azie op Hongkong en Singapore. Hij heeft de afgelopen dagen bijgekocht. Fondsen waarin hij belegt, zijn bijvoorbeeld Singapore Land en Hysan Development uit Hongkong. 'De koersen van de onroerendgoedfondsen waren meer dan gehalveerd. Ik heb bijgekocht om mijn belangen daar op peil te houden.' Van Wettum trekt een parallel met de vastgoedmarkt in de VS. 'Het herstel daar is snel gekomen. In 1992 en 1993 was iedereen er nog somber over de kantorenmarkt.'

B. Brouwer, manager van het Orange Global Property Fund (belegd vermogen: hfl. 160 mln) zag de neergang in Thailand en Maleisie aankomen. 'Er is veel te veel gebouwd. En dat overaanbod is niet zomaar verdwenen.' Het Orange vastgoedfonds van Kempen startte in mei dit jaar met een constante onderweging in Azie. In Singapore en Hongkong is bij elkaar 8% belegd, in Japan nog geen 7% en in Australie minder dan 5%. Thailand, Maleisie en Indonesie heeft het vastgoedfonds gemeden.

Brouwer verwacht dat de huidige hoge rente ervoor zal zorgen dat de prijzen van vastgoed in Hongkong zullen gaan dalen. 'Dat kan niet uitblijven.' Hij kijkt bij de selectie van vastgoedmaatschappijen onder meer naar de grondbank die ontwikkelaars hebben opgebouwd. Is de grond goedkoop verworven, dan kunnen de maatschappijen prijsdalingen van appartementen en kantoren wel opvangen. Brouwer gaat ervan uit dat de vastgoedmarkten in Hongkong en Singapore veerkrachtiger zijn dan in Thailand en Maleisie. 'Daar voorzie ik nog meer problemen.'