AUSTRALISCHE DOLLAR ZIT RODAMCO DWARS BIJ DIRECT BELEGGEN IN SYDNEY

AUSTRALISCHE DOLLAR ZIT RODAMCO DWARS BIJ DIRECT BELEGGEN IN SYDNEY In de komende week zal het beleggingsfonds Rodamco beslissen of het op korte termijn direct in Australisch commercieel onroerend goed gaat beleggen. Het fonds bestudeert momenteel een paar beleggingsmogelijkheden. Het betreft kantoorgebouwen in Sydney, met elk een waarde van rond of boven de hfl. 150 mln. Of Rodamco daadwerkelijk als eerste Nederlands onroerend-goedfonds aan de andere kant van de aarde zelf objecten gaat kopen, hangt vooral af van de verwachtingen die het fonds heeft ten aanzien van de Australische dollar. Deze is de afgelopen tijd sterk in waarde gedaald, en de verwachting in financiele kringen is dat de koers ten opzichte van de Amerikaanse dollar nog verder zal verslechteren.

'Het is praktisch zeker dat de Australische dollar ook ten opzichte van de gulden nog zal devalueren, maar het gaat erom hoeveel en of de gebouwen die we bekijken dan toch nog interessante proposities zijn', aldus managing director van Rodamco Beheer, D. J. M. G. baron van Slingelandt, die in augustus een week in Sydney was. Hij bracht ook een bezoek van vier dagen aan Singapore en vertrekt in het najaar voor een reis naar Japan, waar Rodamco volgens hem ook graag op een of andere manier een voet aan de grond wil krijgen.

Van Slingelandt: 'Om een goede spreiding in de portefeuille aan te kunnen brengen, vinden wij dat we ook aan die kant van de wereld moeten beleggen. Er woont 40% van de mensheid en er is een enorme economische activiteit gaande. Het belang van de relatie Verenigde Staten - Europa neemt relatief af ten gunste van de relatie VS - Verre Oosten. Dit jaar vindt er voor het eerst meer transport plaats over de Stille Oceaan dan over de Atlantische Oceaan.'

TACTIEK

De tactiek die Rodamco volgt om in het Verre Oosten door te dringen is eerst indirect investeren door het kopen van aandelen van lokale vastgoedfondsen om de markt er te leren kennen, om daarna zelf objecten te kunnen kopen. Zo bezit het fonds momenteel al kleine 'steaks' in het Australische vastgoedfonds Schroder Darling Property Fund (ca hfl. 5 mln), in Singapore Land (ca hfl. 7 mln), en in het Japanse fonds Mitsubishi Real Estate. Van het laatste fonds kocht Rodamco vorig jaar voor iets meer dan hfl. 10 mln aandelen, maar inmiddels zijn die aandelen tot bijna hfl. 70 mln in waarde gestegen, mede als gevolg van de stijging van de koers van de yen.

Het aanvankelijk alleen kopen van aandelen van ter plaatse genoteerde beursfondsen heeft ook als voordeel dat het nog liquide beleggingen zijn. Wordt besloten in een land niet verder te gaan in onroerend goed, dan kunnen de aandelen ook weer gemakkelijk worden afgestoten.

Rodamco betrad de Engelse vastgoedmarkt op dezelfde manier. Een paar jaar geleden werd een gering belang genomen in de Britse fondsen Haslemere en Hammerson. Begin dit jaar hakte Rodamco de knoop door en deed met succes een bod op de rest van de Haslemere-aandelen, een transactie waarmee maar liefst zo'n hfl. 800 mln was gemoeid.

Die kant wil Rodamco echter niet op in het Verre Oosten. Van Slingelandt: 'Wij kijken daar niet naar het overnemen van bedrijven, alleen naar directe investeringen, mogelijk met partners. Het zijn moeilijke landen, stuk voor stuk met een eigen karakter, en moeilijk te managen omdat je er niet even naar toe springt.'

Het management zal dan ook ter plaatse moeten worden opgebouwd, zoals dat in de VS is gebeurd in de vorm van Hexalon. 'We laten het management nooit over aan anderen. Dat kunnen we ons tegenover onze aandeelhouders niet permitteren', aldus Van Slingelandt.

Bij andere Nederlandse institutionele beleggers is er ook belangstelling voor het Verre Oosten. De directeur beleggingen van het pensioenfonds PGGM, ir M. Kooistra, pakte vorig jaar al zijn koffers voor een marktverkenning ter plaatse. Van Slingelandt noemt het GAK, en ook het Algemeen Burgelijk Pensioenfonds, dat met Rodamco in Nederland een samenwerkingsverband heeft voor het Utrechtse Hoog Catharijne, lijkt een kandidaat nu dit fonds binnenkort ook in het buitenland mag gaan beleggen.

Rodamco heeft volgens Van Slingelandt geen bezwaar tegen partners in een project (je praat al gauw over projecten van hfl. 100 tot 200 mln'), maar hij zegt niet te geloven in het betrekken van mogelijke partners in de aan de gang zijnde beleidsvoorbereiding.

Over die voorbereiding zei hij vorige week in het gesprek met deze krant: 'Nog twee weken van intensieve research en dan moeten we ons ei leggen en onze verwachting formuleren ten aanzien van de Australische dollar. Op basis daarvan wordt besloten of we de stap wagen. Mocht het een negatieve beslissing zijn, dan slaan we dus een grote interessante markt af en sluiten we de boeken voor een jaar of twee. Wordt het ja, dan gaan we een behoorlijk risico aan, maar zonder risico doe je nu eenmaal geen zaken. Je kan er heel lang omheen draaien, maar je moet als bedrijf verder.'

HUIVERIG

Erg rooskleurig ziet het beeld dat hij van de Australische economie schetst, er niet uit. 'Ik ben op dat punt uitermate huiverig, en betwijfel of het land een behoorlijke economische groei tegemoet gaat.'

Australie moet het vooral hebben van zijn landbouw en grondstoffen. Maar in de agrarische sector moet het opboksen tegen de VS en EG die, in tegenstelling tot het land zelf, hun boeren subsidieren. Daarnaast zijn er steeds meer ontwikkelingslanden die met lage prijzen een geweldige invloed uitoefenen op de wereldgrondstoffenmarkt. 'Australie produceert van alles, maar de prijzen zijn te hoog. Daardoor staat de handelsbalans van het land voortdurend onder druk', aldus Van Slingelandt.

De industrie in het land komt volgens hem goed van de grond, omdat deze als gevolg van hoge tariefmuren voor buitenlandse produkten niet concurrerend is met industrieen in andere landen. Vakbonden houden daarnaast de lonen hoog. Met de lage koers van de Australische dollar, in 1971 nog hfl. 4,80 waard en in het afgelopen halfjaar in waarde van hfl. 2 tot hfl. 1,40 gekelderd, ontstaan er nieuwe kansen. Zoals de Japanse bedrijven die hun produktie naar Australie beginnen te verleggen vanwege de steeds duurder wordende yen. Ook is de Australische regering stevig aan het bezuinigen geslagen.

De Australische Bank heeft volgens Van Slingelandt met miljardeninterventies geprobeerd de Australische dollar op US$ 0,60 te houden. De Britse National Westminster Bank voorspelt echter dat de Australische dollar eind 1987 in waarde tot US$ 0,56 zal zijn gezakt, om daarna af te glijden tot US$ 0,48 tegen eind 1991. Voor Rodamco is er zelfs sprake van een dubbel afglijden, omdat de Amerikaanse dollar op zijn beurt in waarde zakt ten opzichte van de gulden.

PERFECT

Heel anders is het gesteld met het Australisch onroerend goed. Van Slingelandt noemt Sydney een stabiele markt, waarin niet wordt overdreven: 'Sydney is een bijna perfecte vastgoedmarkt. Eerlijke en competente marktpartijen, huren die de inflatie (dit jaar 9%) goed volgen, en goede rendementsvooruitzichten.'

Rodamco's belangstelling beperkt zich in dit stadium tot kantoren in het central business district van de stad. Zolang het fonds geen eigen management in het land heeft, wordt er niet geexperimenteerd in andere steden of met andersoortig onroerend goed, zoals winkelcentra.

De huren van kantoren in het zakendistrict reiken tot Aus$ 500 per m2. Huurcontracten worden doorgaans voor tien jaar afgesloten, met om de twee a drie jaar een aanpassing aan het marktniveau. Alle bijkomende kosten, zoals onderhoud en onroerend-goedbelasting, kunnen zoals in Engeland, waar de Australische vastgoedmarkt sterk op is georienteerd, worden doorberekend aan de huurder.

De leegstand in kantoren in het zakendistrict is bijna nul, wat volgens Van Slingelandt ook de komende jaren zo blijft. Het totale rendement (waardegroei plus kasrendement) op beleggingen in kantoren ligt volgens hem rond de 15%. Het kasrendement (cash flow) bedraagt 6 a 6,5%. Van Slingelandt: 'Maar als we als gevolg van de valutakoers ieder jaar 10% van het rendement moeten afschrijven, houden we 5% over en daar doen we het niet voor.'

Rodamco laat zich voor beleggingen in het buitenland adviseren door het Engelse makelaarskantoor Jones Lang Wootton, maar het fonds wil in Australie niet blind varen op de marktverwachtingen van JLW. Van Slingelandt: 'Je moet altijd een eigen mening vormen, JWL heeft uiteindelijk ook altijd een eigen belang.' Rodamco heeft daarom de hulp ingeroepen van een Engelsman die in de jaren '50 naar Australie is geemigreerd en daar heeft gewerkt voor de Britse belegger/ontwikkelaar Hammerson. Hammerson bezit in Australie onroerend goed ter waarde van ca Aus$ 500 mln. De inmiddels gepensioneerde medewerker van dit Britse fonds is door Rodamco nu formeel aangesteld als adviseur.

APART VERHAAL

Singapore is door Rodamco na Van Slingelandts reis voorlopig afgevoerd van het lijstje van landen waarin het fonds direct wil beleggen, voornamelijk omdat de kantorenmarkt er overvoerd is. Het zakendistrict in deze stad kent momenteel een leegstand van 14%, waardoor er een ware oorlog is ontstaan om huurders. De huren zijn daardoor sterk gedaald. Van Slingelandt schat dat deze vastgoedmarkt op zijn vroegst eind 1988 weer evenwichtiger zal worden.

Japan noemt hij een verhaal apart: 'Er zijn geen wettelijke bepalingen die buitenlandse beleggers beletten om binnen te komen, maar Japanse instituten verkopen geen goede projecten aan buitenlanders. Daar blijven ze zelf op zitten. Wij denken nu aan een joint venture met een Japanse belegger'. Het pensioenfonds van de Britse posterijen is er tot nu toe naar verluidt als enige buitenlandse belegger in geslaagd om door middel van een ruiltransactie Japans vastgoed te verwerven.

De Japanse vastgoedmarkt is volgens Van Slingelandt goed, met een behoorlijk rendement ondanks de hoge prijzen en de hoge koers van de yen. Hij verwacht overigens dat het zeker nog anderhalf jaar zal duren voordat Rodamco in Japan een eerste belegging zal kunnen doen.

P. Hazebroek