De maquette op een tafel in de huiskamer in de Amsterdamse wijk De Baarsjes is klein, maar erachter gaan grote dromen schuil. Het schaalmodel toont een toekomstig woonblok, met een groene gevel, zonnepanelen op het dak en een gemeenschappelijke ruimte die meerdere verdiepingen beslaat. Er is zelf ruimte voor een boom op de begane grond, wijst architect Boris Zeisser. 'Willen jullie dat?' Er klinkt gejuich uit de kamer.

Verdeeld over stoelen, banken en het vloerkleed zitten zo'n dertig mensen, grofweg tussen de twintig en de dertig, en modieus gekleed. Samen vormen ze de Warren, de eerste Nederlandse wooncoöperatie die zelf een appartementencomplex gaat bouwen. Midden in een oververhitte woningmarkt willen zij 36 woningen neerzetten op het nieuwe Centrumeiland op IJburg, met een huur tussen de €450 en krap €1000. In 2021 verwachten ze erin te kunnen.

Een wooncoöperatie is een groep mensen die zonder tussenkomst van een commerciële ontwikkelaar of investeerder huurwoningen bouwt of beheert, niet te verwarren met de woningcorporatie. De bewoners huren van de vereniging en beslissen samen over de hoogte van de huur, het beheer van het pand en de selectie van nieuwe bewoners.

In Duitsland en Zwitserland is het al een gebruikelijk model om betaalbare woningen te creëren. In Zürich is bijna een derde van de huurwoningen eigendom van een zogenoemde 'Genossenschaft.' Grote aanjager van de wooncoöperatie in Nederland is Adri Duivesteijn, voormalig wethouder van Almere. Rond de eeuwwisseling experimenteerde hij ermee in de Flevopolder. Als lid van de Eerste Kamer wist hij in 2013 voor elkaar te krijgen dat de wooncoöperatie als mogelijke woonvorm werd opgenomen in de Woningwet.

'Creëren, niet consumeren'

Amsterdam maakte in 2016 bekend drie kavels beschikbaar te stellen voor zelfbouw door coöperaties. De eerste aanbesteding is gewonnen door de Warren. De tender voor het tweede stuk land is vorige week gepubliceerd en er zijn plannen voor een vierde locatie. De gemeente geeft korting op de grondprijs, om de financiering van de projecten makkelijker te maken.

Verantwoordelijk wethouder Laurens Ivens vindt het belangrijk dat mensen hun woonomgeving zelf kunnen vormgeven, legt hij uit in zijn werkkamer op het stadhuis. 'Bovendien hoort bij het concept van de wooncoöperatie dat de woningen op de lange termijn beschikbaar zijn voor sociale en middeldure huur.' Bij particuliere investeerders kan de gemeente wel als voorwaarde stellen dat de woningen voor altijd betaalbaar blijven, maar volgens Ivens haken daar veel beleggers op af.

'De wooncoöperatie kan een nieuw segment vormen tussen sociale en duurdere huurwoningen', zegt Tineke Lupi van kennisinstituut Platform31. Namens het ministerie van Binnenlandse Zaken coördineert het instituut het Actieprogramma Wooncoöperaties. De woningen van beleggers horen al snel bij het hogere middeldure segment. Ook zelfbouw is vaak alleen betaalbaar voor mensen met een hoger inkomen.

Maar de Warren is meer dan een manier om aan betaalbare woonruimte te komen, vertellen Kim Otten en Chandar van der Zande. Ze zitten in de zon op broedplaats De Ceuvel in Amsterdam Noord, waar Van der Zande ook voorzitter van is. Het idee voor de Warren kwam voort uit hun vriendengroep. Ze werken veelal als ontwerpers, adviseurs voor duurzaamheid of brengen mensen bij elkaar met culturele evenementen.

Ze hebben moeite een woning te vinden in de stad, maar dat is niet het belangrijkste. Liever dan apart van elkaar iets te kopen of huren, willen ze samen werken aan een fijne woonomgeving. 'We willen iets creëren, niet consumeren', zegt van der Zande.

Tegen individualisme

Otten denkt dat meer mensen baat hebben bij een gemeenschappelijke manier van wonen. 'In een stad die steeds individualistischer wordt, hebben veel mensen behoefte aan zorgen voor elkaar, en aan delen', zegt ze. Tijdens ontwerpsessies voor de Warren hebben kandidaat-bewoners er dan ook uitgebreid over nagedacht hoe ze het gebouw zo kunnen vormgeven dat ze veel met elkaar in contact komen.

Arie Lengkeek:

‘Wij willen woningen die geschikt zijn voor gezinnen, en die ook op de lange termijn betaalbaar zijn’

Dat leidde onder andere tot een brede trap naar boven vanuit de gemeenschappelijke ruimte, waaraan grote woonkeukens en werkruimtes grenzen. Toekomstige bewoners kunnen kiezen of zij een kleine studio willen met gedeelde keuken en badkamer, of een grotere woning met eigen voorzieningen. Verder kunnen ze muziek maken in de gemeenschappelijke studio, samen de plantenkas en het binnenhof onderhouden of zorgen voor de kinderen.

Groepen die hun eigen huurwoningen bouwen, zijn in Nederland nieuw. Verspreid over het land zijn wel al tientallen coöperaties te vinden die woningen in eigen beheer hebben genomen of hebben gekocht van bijvoorbeeld een corporatie. De bewoners van de Roggeveenstraat in Den Haag bijvoorbeeld willen samen 65 woningen kopen van corporatie Haag Wonen. De nieuw opgerichte woningbouwvereniging Soweto kocht in 2015 een voormalig buurtcentrum in Amsterdam-Oost.

Een zekere mate van gemeenschappelijkheid lijkt er in alle projecten te zijn. 'Er wordt meer nagedacht over duurzaamheid, samenleven en ouder worden dan bij andere woonblokken', zegt Clemens Mol, die vanuit de stichting Woon de opkomst van de wooncoöperatie ondersteunt. Wat dat betekent, verschilt per initiatief. Er zijn groepen waarin een milieuvriendelijke levensstijl voorop staat, en mensen die vooral meer binding willen met hun buurt. Ook steeds meer ouderen willen gemeenschappelijk wonen, zoals de bewoners van de Akropolistoren in Amsterdam.

Kim Otten

‘In een stad die steeds individualistischer wordt, hebben mensen behoefte aan delen en voor elkaar zorgen’

Samengestelde gezinnen

Dat het samenleven niet altijd zo hecht hoeft te zijn als bij de Warren, blijkt bij het Rotterdams Woongenootschap. Op een voormalig haventerrein in de buurt van de Euromast loopt Arie Lengkeek langs een braakliggend stuk land. Nu zijn alleen de resten van een buurttuin te zien, maar de veertiger met krullen en een ronde bril met zwart montuur ziet al een wooncomplex voor zich. Hij wijst op het naastgelegen kantoor van logistiek bedrijf Kuehne + Nagel, een bakstenen gebouw in art deco-stijl. 'Dat is een inspiratie voor ons pand', zegt hij.

De coöperatie wil drie blokken met middeldure huurwoningen neerzetten in de snel duurder wordende stad, waarin woningen in het middensegment steeds kleiner worden. 'Wij willen woningen die geschikt zijn voor gezinnen, en die ook op de lange termijn betaalbaar zijn', zegt Lengkeek. Voor het eerste blok, op de Lloydpier, is een eerste overeenkomst gesloten met de gemeente. Ook zijn er plannen voor panden in het Oude Westen en in Crooswijk.

Lengkeek is programmamaker in het theater en actief in de stadsontwikkeling. Verder bestaat het team onder andere uit een architect, een voormalig bankier, een jurist en een medewerker van een groot adviesbureau. Ze hebben elkaar op professioneel vlak ontmoet. 'We willen het coöperatieve model een plek geven in Nederland', zegt Lengkeek. Daarom zijn ze ook meteen het Hollands Woongenootschap gestart.

Chandar van der Zande

‘Creatieve mensen en kunstenaars kunnen nu vaak hun woondroom niet realiseren’

De oprichters zijn wel geïnteresseerd in verschillende woonvormen. Lengkeek laat plattegronden zien van coöperatieve woningen in Zwitserland, waar hij op bezoek is geweest. In de zogenoemde 'Großwohnungen' zijn bijvoorbeeld meerdere zelfstandige wooneenheden met elkaar verbonden via een grote woonkamer. Handig als ouders gaan scheiden, kinderen zelfstandiger willen wonen of opa's en oma's intrekken bij het gezin.

Op dit moment kunnen nieuwe leden zich aanmelden voor de coöperatie. Zij beslissen dan samen over de vormgeving van het wooncomplex, voordat duidelijk is wie er gaat wonen. Wie uiteindelijk naar een coöperatiewoning verhuist, moet volgens de huidige berekeningen €300 per vierkante meter inleggen. Dat bedrag krijgen bewoners terug als ze vertrekken. Naast de eigen bijdrage van de leden wil het Rotterdams woongenootschap gefinancierd via een banklening aanvragen. De rest van het geld moet komen van achtergestelde leningen van particulieren en kleine beleggers.

'Links hobbymens'

Het is niet makkelijk om een banklening af te sluiten voor een wooncoöperatie. Omdat het om een vereniging gaat en niet om een individuele huiseigenaar, is een traditionele hypotheek geen optie. De Warren kreeg aanbiedingen van de Rabobank en de Triodos Bank, maar week uiteindelijk uit naar de Duitse GLS Bank. Doordat het model in Duitsland bekender is, kon het collectief daar een lagere rente krijgen.

Daarnaast heeft de vereniging een lening afgesloten bij het Participatiefonds Duurzame Economie Noord-Holland, en draagt de gemeente Amsterdam met een subsidie bij aan het project. De rest van de kosten wil de Warren dekken door obligaties uit te geven.

Wie met de initiatiefnemers van de coöperaties praat, merkt al snel dat er veel komt kijken bij het opzetten van een eigen wooncomplex. Zijn dit soort projecten wel haalbaar voor een groter publiek? 'Je moet nu een links hobbymens zijn om het voor elkaar te krijgen', grapt Gerard Roemers, bestuurslid van de Warren en duurzaamheidsadviseur bij ingenieurs- en adviesbureau Metabolic. 'We hebben veel mensen in de groep die echt iets weten van duurzaamheid en gebiedsontwikkeling, en met de gemeente om de tafel kunnen zitten.'

Lupi denkt dat in Nederland ruimte is voor een paar honderd wooncoöperaties. Dan moet er vanuit de overheid wel meer ruimte voor komen, stelt ze. 'Als we het overlaten aan het doorzettingsvermogen van initiatieven zelf, zakt het over een paar jaar weer in.' Wie op de website van Cooplink kijkt, een kennisnetwerk voor wooncoöperaties, ziet dat veel initiatieven niet van de grond zijn gekomen. Ze konden het bijvoorbeeld niet eens worden met de gemeente over een locatie.

55-plus

Terwijl de Warren voornamelijk bestaat uit jonge creatievelingen, wonen in de Akropolistoren op het Amsterdamse Zeeburgereiland alleen 55-plussers.

Regelgeving

Volgens Lupi heeft de wooncoöperatie een eigen juridische status nodig, zodat er ook duidelijke regels voor gemaakt kunnen worden. Dan zal het volgens haar makkelijker zijn de projecten te financieren. Op dit moment is er ook onduidelijkheid over de regels voor het toewijzen van woningen, en of bewoners huursubsidie mogen ontvangen.

Een ander struikelblok is de voorfinanciering, zeggen zowel Lengkeek als Jacob-Jan Koopmans, die als econoom bij de FNV werkt en zich bij de Warren bezighoudt met de financiering. Voordat de eerste paal de grond ingaat, zijn de initiatiefnemers al een paar ton kwijt aan architecten en adviseurs. 'Uiteindelijk kunnen we dat betalen van de hypotheek', zegt Koopmans. 'Maar die gaat in als de bouw begint, dus je moet het voorschieten.'

Koopmans ziet een revolverend fonds van de gemeente voor zich, waarbij het uitgeleende geld na terugbetaling beschikbaar is voor andere coöperaties. Ivens is bereid daarnaar te kijken, zegt hij op het stadhuis. Hij wil wel eerst zeker weten dat er geen andere partijen zijn die de voorfinanciering op zich willen nemen.

Vooralsnog is zelf bouwen met een coöperatie weggelegd voor pioniers. Lengkeek ziet het Rotterdams Woongenootschap als onderzoeksproject, dat moet helpen deze woonvorm op de kaart te zetten. Het bestuur van de Warren is van plan een boek te schrijven, dat een praktisch stappenplan moet worden voor het opzetten van een wooncoöperatie. 'Een groot deel van de mensen kan het zelf, en wil het ook', zegt Otten. Mol: 'Je kunt jezelf op de wachtlijst zetten, of je kunt zelf bouwen.'