Het schrappen van de dividendbelasting maakt weer een slachtoffer in de vastgoedmarkt. Annexum ziet zich genoodzaakt de plannen te staken voor een vastgoedfonds waarin de aandelen met blockchaintechnologie verhandeld kunnen worden. Het fonds kan niet opgezet worden zonder dat dit leidt tot dubbele belastingheffing van de Nederlandse particuliere investeerders.

Eerder ageerden beursgenoteerde vastgoedfondsen al fel tegen de nadelige gevolgen die het schrappen van de dividendbelasting heeft voor hun aandeelhouders.

Waar het afschaffen van de dividendbelasting juist bedoeld is om Nederlandse beursfondsen aantrekkelijk te houden voor (internationale) beleggers, sorteert de maatregel in het vastgoed een averechts effect. Veel Nederlandse vastgoedfondsen hebben de structuur van een fiscale beleggingsinstelling (fbi). Een fbi hoeft geen belasting te betalen als alle winst wordt uitgekeerd aan de beleggers; die betalen vervolgens 15% dividendbelasting. Particulieren kunnen de dividendbelasting in veel gevallen terugvragen bij de Belastingdienst.

Nu de dividendbelasting wordt afgeschaft, dreigde er door vastgoedfondsen helemaal geen belasting meer betaald te worden. Daarom heeft het kabinet in het regeerakkoord opgenomen dat fbi's niet meer direct in Nederlands vastgoed mogen beleggen. Ze moeten zich noodgedwongen omvormen tot een bedrijf dat minimaal 21% vennootschapsbelasting betaalt. Het gevolg: de belastingdruk gaat fors omhoog, en het rendement naar beneden.

Blockchaintechnologie

Voor veel niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen is er nog een fiscale uitweg: ze vormen zich om tot een zogeheten fonds voor gemene rekening (fgr). Beursgenoteerde bedrijven hebben deze optie niet, maar Annexum ook niet als het met blockchain wil gaan werken.

Particulieren kunnen via de de fondsen van Annexum bijvoorbeeld investeren in huurwoningen, kantoren of supermarkten. Ceo Huib Boissevain was al langere tijd op zoek naar een manier om het investeren in deze fondsen aantrekkelijker te maken door de verhandelbaarheid te vergroten. Met behulp van blockchaintechnologie zouden particulieren onderling gemakkelijk aandelen kunnen verhandelen. Een tussenpersoon of beurs was niet meer nodig, wat kosten en tijd bespaart.

Maanden was Boissevain in 'constructief' overleg met toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) over toepassing van deze nieuwe technologie. Maar die kan alleen worden gebruikt als een fonds de structuur heeft van een fbi. Andere fiscale structuren, zoals de fgr en veel voorkomende vastgoedcv's, zijn niet geschikt volgens Boissevain. Bij een cv moeten bijvoorbeeld alle deelnemers toestemming geven voor een aandelentransactie en daar hebben ze ook nog eens een maand de tijd voor.

Rendement te laag

Gevolg is dat de beleggers in het op te richten 'blockchainfonds' straks 21% vennootschapsbelasting zouden moeten betalen. Daarbovenop zou nog de heffing komen over het vermogen in box 3. 'De fiscus gaat ervan uit dat je daar 4% rendement maakt, waar zij 30% van wil hebben. Voor het beleggingsfonds in huurwoningen dat wij aan het vormen waren, zou dat betekenen dat er maar zo'n 1,8% rendement over blijft,' zegt Boissevain.

Dat is de moeite niet waard en daarom staakt Boissevain de plannen, tot zijn grote frustratie. 'Innovatie wordt zo tegenwerkt' zegt hij. 'En van het schrappen van de dividendbelasting hebben vooral buitenlandse overheden en enkele grote institutionele beleggers profijt. Ondertussen moet de particuliere belegger, de kiezer dus, dubbel belasting betalen. Hoe kan een partij als de VVD dat uitleggen? Ik kan het niet.'