Vorige week kondigde mijn verhuurder, net als vele anderen, aan de huur per 1 juli te verhogen. Na een hoop gevloek betalen mijn huisgenoot en ik die verhoging elk jaar netjes. Daardoor is onze huur per maand nu €100 hoger dan toen we twee jaar geleden ons appartement (toen €1350 per maand) betrokken. Als je met veel moeite een woonruimte hebt gevonden, zoek je geen ruzie met de verhuurder.

We zijn lang niet de enige die elk jaar meer huur betalen: in de vrije sector stijgen de huren al jaren harder dan de inflatie. Samen met de stijgende energieprijzen, en nul prikkels voor verhuurders om woningen te verduurzamen, is dat een forse aanslag op je portemonnee. Tegelijkertijd is de gemiddelde eigenwoningbezitter de afgelopen jaren juist minder gaan betalen, vanwege de lage rente, en krijgt die via de hypotheekrenteaftrek ook nog geld toe van de overheid. Het gevolg: woningbezitters zien hun vermogen toenemen en huurders niet. De kloof tussen huurders en kopers neemt zo toe.

Door die kloof krijg ik, net als veel jongeren om mij heen, het gevoel dat ik moet meedoen aan de koopgekte, om maar niet de boot te missen. Jongeren met vermogende ouders en/of goedverdienende partners springen wel op die boot: uit cijfers van CBS Statline blijkt dat in 2019 circa 11.000 jongeren gebruik hebben gemaakt van de schenkingsvrijstelling bij de aankoop van een woning (de jubelton). Minder vermogende jongeren blijven aangewezen op een dure huurwoning, of op de zolder van hun ouders.

Wat als ik wél had gekocht?

Laat ik eens nagaan wat er zou zijn gebeurd als ik na mijn studie wél het pad der kopers had gevolgd. Stel dat ik van mijn ouders een ton had kunnen lenen, dan had ik twee jaar geleden in mijn buurt, Amsterdam-Noord, een klein appartement van zo’n €220.000 gekocht. Dat appartement had ik niet hoeven delen en het had me per maand ongeveer hetzelfde gekost als nu, €750, exclusief gas/water/licht en gemeentebelasting. Een groot deel van die lasten is aflossing, een deel aan de bank en een deel aan mijn ouders. Van de rente die ik moet betalen, krijg ik door de hypotheekrenteaftrek van de Belastingdienst een groot deel terug.

Als ik in plaats van maandelijks huur te betalen, mijn hypotheek zou aflossen, bouwde ik gelijk vermogen op. Nog belangrijker: uitgaande van de gemiddelde huizenprijsstijging in 2020 en 2021 volgens het CBS, zou mijn appartement in twee jaar €52.730 meer waard zijn geworden. Natuurlijk kunnen huizenprijzen zakken, zeker als de rente blijft stijgen, maar met die waardestijging plus €14.000 aan aflossing zat ik er comfortabel bij.

Met zulke verschillen tussen huur en koop ben je een verliezer als je niet koopt. En dus leggen de jongeren die dat kunnen steeds exorbitantere bedragen neer om mee te doen, wat de prijzen verder opdrijft. Dat is niet wenselijk: de economische instabiliteit neemt zo toe en de kansengelijkheid af.

Gelukkig is er wat aan te doen. Bijvoorbeeld door de hypotheekrenteaftrek volledig af te schaffen en de waardestijging van huizen te belasten. En door meer te investeren in de bouw van betaalbare huurwoningen.

Voor zulke grote veranderingen is politieke moed nodig. De mensen zonder (eigen) woning, de outsiders, ondervinden nu de nadelen. De overheid kan hen alleen helpen door de insiders, mensen met een eigen woning, een beetje pijn te doen. Deze pijn kan enigszins worden verzacht door tegelijkertijd de belasting op arbeid te verlagen.

Daar profiteren ook de insiders van, mits zij werken voor hun geld. En belangrijker: een eerlijkere woningmarkt draagt bij aan een samenleving waarin het creëren van waarde loont en stilzitten of speculeren niet. Op die manier kunnen alle jongeren op eigen benen komen te staan, niet alleen de vermogende.

Yrla van de Ven is econoom en redacteur van vakblad ESB. Het ESB-dossier Regie op Wonen verschijnt op 17 mei.