'Transformatiekampioen' Eindhoven wordt hard geraakt door corona. Toch gebeurt hier wat overal in Nederland moet gebeuren. En dat is winkels ombouwen. Als gemeenten en vastgoedeigenaren niet investeren in toekomstbestendige stadscentra, vallen binnensteden onvermijdelijk uiteen.
'Eindje' afstand houden graag, staat met grote stempels op de straten gedrukt. Een woordgrap met Eindje, het koosnaampje voor Eindhoven, werkt beter dan een zakelijk verzoek om 1,5 meter afstand, zo lijkt de hoop in het centrum van de stad. 'Meezingen tijdens carnaval, daar doe ik het voor', staat er op een elektronisch reclamebord over de coronaregels. Erboven het vrolijke gezicht van een jonge vrouw.
Om diezelfde reden noemt de stad het lege V&D-pand midden in het centrum liever 'een open eindje' dan een rotte kies. 'Open Eindje, hier werken we aan de binnenstad', stond in maart van dit jaar op een metershoge poster op de gevel van het gebouw.
Een half jaar later is de poster weg, omdat de gevel dat ook is. Na het strippen van het voormalige warenhuis rest hier alleen nog een karkas van vijf verdiepingen. Een betonnen kaartenhuis van pijlers en vloeren. Eromheen staan houten platen om de bouwplaats af te schermen.
Deze lawaaierige, onherbergzame plek in het binnenste van de binnenstad is zeker geen uithangbord voor de stad. Maar Eindhovenaren zijn inmiddels wel wat gewend. Als iemand snapt dat er moet worden gebouwd - of eigenlijk omgebouwd - is deze stad het wel.
Na Amsterdam doet geen stad in Nederland zo veel aan hergebruik van bestaande gebouwen als Eindhoven. Al jaren is hier een grootscheepse stoelendans van winkels, woningen en kantoren gaande. De komende jaren zullen andere Nederlandse steden dit voorbeeld moeten volgen.
In die Eindhovense stoelendans krijgt ook het skelet van V&D een nieuwe bestemming. In het nieuwe complex wordt straks gewoond, gewerkt en gewinkeld. De belangrijkste voorwaarde voor succes? Dat die laatste functie wordt geminimaliseerd.
Het oude warenhuis had 20.000 vierkante meter aan kleding, make-up, woonspullen en snuisterijen. Maar in het nieuwe pand komen maar twee winkels met glazen puien op straatniveau: damesmodeketen Costes en sportzaak Footlocker. Dus is het aantal winkelmeters straks aanzienlijk kleiner.
Dat is nodig, want overal in Nederland neemt de leegstand toe. Sinds de coronacrisis hebben zelfs digibeten het webwinkelen ontdekt. Gemiddeld staat nu bijna 8% van de winkels leeg, maar volgens onderzoeksbureau Locatus loopt dat percentage in 2021 op naar 10%.
In middelgrote steden, die vaak 'overbewinkeld' zijn, ligt de leegstand nu al rond de 15%. Vooral steden die dicht bij een grote stad met een completer winkelaanbod liggen hebben het zwaar. Hier staat straks een op de vijf winkels leeg.
Maar ook grotere steden met relatief lage leegstand moeten zich zorgen maken, zoals Eindhoven. Zij zijn afhankelijk van bezoekers die sinds de coronacrisis een stuk minder komen. Toeristen stappen niet meer in het vliegtuig, dagjesmensen lopen nu vooral in hun eigen buurt rond. Dus moeten vrijwel alle steden realistisch zijn en inkrimpen, van middelgroot tot groot.
Leegstand zorgt namelijk voor verloedering, wat nog meer leegstand veroorzaakt. Het vertrek van V&D sloeg gaten in de binnensteden eromheen. Ook in Eindhoven telt de straat waar V&D aan ligt, een aanloopstraat met Snackbar Waterreus en IJskar De IJsbeer, de nodige lege etalages.
Niet voor niets kijken gemeenten met argusogen naar andere grote winkels. Hoe lang blijven Hema, C&A of H&M nog? En hoe zijn de winkeloppervlaktes die zij mogelijk achterlaten weer te vullen?
Voor warenhuizen komen namelijk geen warenhuizen meer terug. In de gemakssamenleving heeft 'winkelen op de verdieping' zijn tijd gehad, zeggen experts. Alleen 'winkelen in de plint' is nog realistisch. Dat was eigenlijk in 2015 ook al zo, toen V&D failliet ging. Maar de komst van Hudson's Bay naar twintig Nederlandse binnensteden bracht uitstel van executie. Met veel bravoure trok het Canadese bedrijf in de gebouwen van V&D.
Vijf jaar later staan die gebouwen opnieuw leeg en is de eigenaar van het V&D-pand in Eindhoven nog steeds opgelucht dat hij niet met de Canadezen in zee ging, vertelt een woordvoerder van pensioenuitvoerder MN namens de eigenaar van het pand, Pensioenfonds Metaal & Techniek (PMT). 'We werden voor gek verklaard, maar we hadden er geen goed gevoel bij.'
Maar wat heeft die voorsprong opgeleverd, als er in Eindhoven nog steeds een karkas staat? Herontwikkelen van grote gebouwen in het centrum kost tijd, zegt MN. 'Ontwerpen kosten tijd en gemeentelijke procedures ook. Hetzelfde geldt voor buurtbewoners die het er niet altijd mee eens zijn.'
Om die reden zullen voormalige Hudson's Bay-panden mogelijk nog jaren leegstaan, verwachten deskundigen. Met het uitstel van executie is dus kostbare tijd verloren.
Een belangrijke pijler van het nieuwe plan met de oude V&D zijn de bovenste verdiepingen. Daar komt Microlab, een jong bedrijf dat ateliers, flexwerkplekken en vergaderruimtes verhuurt. Eerder bouwde het het oude Philips-kantoor in de wijk Strijp-S om tot een hip flexwerkpand. Tegenwoordig herbergt dit gebouw een inpandige spelletjeskamer, minidisco, boom met schommels eraan en een heleboel kamerplanten.
In de voormalige V&D wil Microlab dit recept herhalen. Op de bovenste verdieping, waar eerst restaurant La Place zat, moet een skybar met uitzicht over de hele stad komen. Door de uitbraak van het coronavirus moest het bedrijf zijn oorspronkelijke plannen wel terugschroeven. Ateliers zijn even druk als altijd en ook 'satellietkantoorruimtes' zijn in opkomst, maar flexwerkplekken voor zzp'ers en zaaltjes voor evenementen staan dezer dagen vooral leeg.
Dus zal Microlab minder geld uitgeven en minder verdiepingen huren dan oorspronkelijk gepland. En dat is jammer, zeggen deskundigen, want creatievelingen houden het centrum levendig en werkenden zorgen voor bedrijvigheid. Ze maken wandelingen en halen broodjes en koffie bij lokale ondernemers, net als eerder de bezoekers van het warenhuis.
Bovendien houden de opties met leegstaande winkels ook weer niet over, vooral niet in grote panden. Meer nog dan kantoren zijn woningen de beste oplossing voor toekomstbestendige stadscentra. In theorie slaan gemeenten daarmee in één klap twee vliegen dood: de oprukkende leegstand en de hoge woningnood.
Niet voor niets hebben steeds meer steden subsidies voor wonen in winkels, wonen boven winkels, of het ombouwen van winkels naar woningen. Maar in de praktijk blijkt de metamorfose van winkel naar woning behoorlijk lastig.
Naast het karkas dat Microlab moet worden, ligt nu een gapend gat. Hier is een derde van de vroegere V&D met de grond gelijk gemaakt en moet straks een woontoren verrijzen. Over de hoogte is de gemeenteraad nog in debat.
Woontorens passen in de visie van Eindhoven, dat als een van de weinige steden voor hoogbouw in het centrum kiest. Het 'hijskranenballet' in 'Manhattan aan de Dommel' valt niet bij alle omwonenden in de smaak, maar kan wel de woningnood in de stad oplossen. Zeker nu Eindhoven zo in trek is bij expats. Op de Brabantse Brainport-regio komen knappe koppen uit de hele wereld af.
Ook daarom is het belangrijk dat een groot deel van de winkelpanden die leeg komen te staan worden omgebouwd naar woningen, net als dit deel van de V&D. Ook in Almelo, Hoorn en Bergen op Zoom wonen straks mensen in een oude V&D. In projecten met namen als Het Warenhuis en Le Magasin worden nu gloednieuwe appartementen gebouwd.
Vaak liggen die appartementen gecentreerd rond een atrium, een vondst die het hergebruik van warenhuizen mogelijk maakt. Veel warenhuizen zijn namelijk te donker om in te wonen. Door het plafond boven de centrale hal en de roltrappen open te breken, ontstaat licht van binnenuit. Zo kunnen gaten in de binnensteden toch worden gedicht.
Het grootste obstakel in de ombouw van winkels is echter geen gebrek aan licht, maar een tekort aan financiële prikkels. Vrijwel elke Nederlandse stad weet dat het centrum moet inkrimpen. En ook hoe dat moet: winkels aan de randen naar het stadshart verplaatsen, de panden die zij achterlaten ombouwen naar woningen. Experts spreken van een 'harmonica die dicht moet', waardoor de winkels naar binnen schuiven.
Maar transformatie is een kostbare aangelegenheid. Niet voor niets maakt de overheid de komende jaren bijna €100 mln coronasteun vrij voor de verbouwing van binnensteden. Daarnaast zullen ook vastgoedeigenaren moeten inleveren. Eerst kost de ombouw zelf geld, daarna vangen ze minder inkomsten. Bewoners betalen namelijk minder huur dan winkels, waardoor de waarde van panden daalt.
In hoeverre zij die pijn willen nemen, verschilt per pandeigenaar. Vastgoedbeleggers krijgen vaak het verwijt winkels onnodig lang leeg te laten, hopend op een nieuwe winkel die niet zal komen. In Eindhoven is dat niet het geval, bezweert pensioenuitvoerder MN. 'We hebben een mooi rendement uit deze V&D gehaald. Nu is de tijd gekomen om er geld in te stoppen. Zodat we er weer 25 jaar plezier van hebben.'
Wat ook niet helpt, is dat grote winkels in het discountsegment, zoals Decatlon en outletcentra, een sterke voorkeur hebben voor de periferie. Om zich daar te vestigen, maken zij gebruik van verouderde bestemmingsplannen. Die plannen bieden bouwruimte voor winkels op bedrijventerreinen, ook al is dat niet de bedoeling van gemeenten. Zij vrezen voor kannibalisatie van hun stadscentra, die toch al leeglopen. De afgelopen jaren kenden de nodige conflicten over dit soort vestigingen. Voor 2021 staan alweer meerdere rechtszaken op stapel.
Voor veel koopjesketens is lage huur echter een essentieel onderdeel van het bedrijfsmodel. Voordat winkels aan de randen van het centrum en de periferie naar het centrum verschuiven, zullen de huren op A-locaties dus moeten dalen. En daar wringt het, tot nu toe.
Enerzijds zegt het ene na het andere winkelbedrijf 'keihard' in te zetten op lagere winkelhuren, van Blokker tot Bristol. Voor kwakkelende ketens wordt 2021 een jaar van onderhandelen om te overleven. Anderzijds zijn er amper signalen dat vastgoedeigenaren gehoor geven aan structureel lagere huren. Hierdoor kan transformatie nog meer vertraging oplopen en het aantal rotte kiezen toenemen.
Wat wel helpt, is dat vastgoedeigenaren op den duur wel moeten meebewegen. Hoge leegstand en hoge huren gaan namelijk niet goed samen: dan vertrekken winkels eenvoudig naar een pand verderop. Dus worden huurverlagingen en ombouwprojecten dringender naargelang de straten leger worden. En zal het eerst erger worden, voordat het beter wordt.
Dit artikel is afkomstig uit 'De wereld in 2021', waarin de FD-redactie vooruitblikt op het komende jaar. Abonnees ontvangen het tijdschrift bij het FD van zaterdag 12 december.
